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买二手房为啥要选“唯一”住宅

  •   买二手房为啥要选“满五唯一”?

      不同的二手房由于各种优惠政策,税收也不尽相同,购房支出也有较大不同。根据目前的政策,二手房根据年限不同在“个税”、“契税”和“增值税”上有较大不同,根据房款不同,税收支出在几万至几十万不等。

      根据目前的政策,我们将不同类型的房子分为四类:不满两年,两年到五年之间,满五年非唯一、满五唯一。

      这里我们假设这样一个购房场景:一套面积在80平米,网签价格200万(以网签价为准),原价格为160万的二手房,购房者是第一次买房。

  • 1

    第一种、不满两年的二手房

      不满两年的二手房征税最多,一套房子在交易过程中要产生契税、增值税和个税。

      ① 增值税为全额征收,税额=[200万/(1+5%)]×5.6%=10.67万

      ② 契税为全额征收,由于是90平米以下,税率为1%,税额=(200万-已征收的增值税)×1%=1.89万

      ③ 个税=(200万-原价格-原来契税-200万×10%-利息-此次增值税)×20%=1.54万

      三个税种共14.1万元。

  • 2

    第二种、两年到五年之间

      这种情况免征增值税,只征收契税和个税。

      ① 契税仍然是全额征收,上文已经注明计算方式,税额=(200万-已征收的增值税)×1%=1.89万

      ④ 个税=(200万-原价格-原来契税-200万×10%-利息)×20%=3.68万

      两个税种共5.57万元。

  • 3

    第三种、满五年非唯一

      这种房子的税费成本和第二种完全一样,免征增值税,所以税费成本也是只有契税和个税,共计5.57万元。

  • 4

    第四种、满五唯一

      这种房子只征收契税。

      契税额=200万×1%=2万元。

      以上我们能看出,如果购买满五唯一的住房比不满两年的住房要节省一大笔支出,如果面积越大,税费差距越大。所以我们在买二手房时,尽量选择购买满五唯一的住房,即使价格高点,也能在税收支出上找补回来。

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