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房贷提前还要收违约金?这三种人不适合提前还款!

  •   新浪乐居讯  “提前还贷”算得上是大家买房中最常遇到的问题了,因为买房时倒没有想那么多,当自己手头钱充裕的时候,还是希望提前还贷以减轻以后的压力。需要注意的是,并不是所有人都适合提前还款,有几个关键问题很多人还不了解。

      

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    提前还贷对还款时间和还款额度有要求

      提前还贷不是想申请就能申请,有的银行规定还贷满一年才能申请提前还贷,有的要求半年。有的还规定了还款额度,比如是1万元的整数倍,有的甚至还要求了还款次数,一年只能还一次。即便是还款操作相对简单的公积金贷款也有类似的规定,有的要求还贷满一年可以申请提前还贷,要求每次还款金额不低于6个月的住房公积金贷款本息,有的甚至要求1年的贷款本息,每年限还贷1次。总之银行对提前还贷的还款时间、还款金额、还款次数都可能有要求,最好在买房之前就了解清楚。

      

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    提前还款要收违约金

      除了还款时间和还款额,有的银行还要求提前还贷需要支付一定比例违约金,因为提前还贷意味着交给银行的利息少了,银行就通过收取违约金的方式弥补这一点。

      

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    一般银行收取违约金的方式有两种

      一是按照提前还款时未结余额的2%-5%计算,比如100万贷款,提前还贷后,还剩下50万没还,那么要交1万-2.5万的违约金。

      二是收取若干个月的利息,比如还贷不足一年的罚息三个月;还贷满一年不满两年的罚息两个月;还贷满两年以上的不罚息。

      由于银行间有政策差异,以上关于提前还贷时间、还贷额、违约金情况,在贷款合同签订前就要向银行问清,并将相关问题落实到合同中。今年银行资金环境收紧,一二线城市有银行为缓解住房贷款余额,要求支持房贷客户提前还款,甚至会对违约金给予减免**,对于有提前还款打算的购房人来说是个好消息。

      提前还款后,剩余贷款可能享受不到利率**

      通常,房贷提前还款主要有两种方式,一是提前全部还清,二是提前部分还清。在一些城市房价较高,贷款额度较大,很少有人能一次全部还清,因此多数人都会选择部分提前还贷。部分提前还贷又分为两种方式:一是缩短贷款年限,月还款额不变,二是减少月还款额,贷款年限不变。

      缩短贷款年限相对更能节省利息,但是这样一来,提前还贷后的剩余款部分,就需要重新签订贷款合同,银行会重新审核购房人贷款资质,并且会按照最新的贷款利率政策执行,不能享受当初的低利率**。今年银行信贷政策收紧,不少城市银行贷款利率**幅度骤减,如果想通过缩短贷款年限申请提前还贷,以前享受的是8.5折**,现在可能就变成9折甚至是基准利率了。有的贷款人如果在还款期间出现过征信问题,也有可能会被提高贷款利率,这一点一定要注意!

      

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    哪些人是不建议提前还款的呢?

      1、用公积金贷款的,或者贷款时享有较大折扣的(一般为8.5折)

      截止目前,公积金五年期以上贷款利率为3.25%,商业贷款基准利率为4.9%,再加上折扣,执行利率就达到了4.165%,可以说是非常低的水平。由于已享受较低折扣的利率**,目前又处于降息通道中,拿手中的闲置资金做一些理财更为划算。

      相反,你进行提前还贷的话,要按照合同支付一笔高昂的违约金。以目前北京首套房利率折扣**最高的汇丰银行为例。

      如果一次全部还完:

      1-2年之内提前还款,银行将收取本金的2%人民币(最低20000元)作为违约金;

      2-3年之内提前还款,银行将收取本金的1%人民币(最低10000元)作为违约金;

      3年之后,无违约金。

      仅部分还款:

      1-2年之内,银行将收取还款额的2个月的利息作为违约金(最低4000元)。

      2年之后,无违约金。

      2、等额本金还款期已过1/3的

      等额本金是将贷款总额平分成本金,根据所剩本金计算还款利息。也就是说,越到后期,这种方式所剩的本金越少,所产生的利息也越少。如果你已经还款超过1/3了,就说明已还了将近一半的利息,后期所还的更多是本金,利息高低对还款额影响不大。

      3、等额本息还款已到中期的

      等额本息是把按揭贷款的本金总额与利息总额相加,然后平均分摊到每个月中。也就是说,每月还款额中的本金比重逐月递增、利息比重逐月递减。到了还款中期,已经偿还了大部分的利息,因此提前还贷意义也不大。

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