房产百科二手房知识卖房准备卖房卖房子定价的因素和估算价格的方法有哪些?

卖房子定价的因素和估算价格的方法有哪些?

  •   卖房者想卖掉自己的房子,但是对自己房子的定价总是不太确定的。毕竟高了不容易卖出去,低了又会觉得利益亏损。那么如何估算自己的房子价值以及对房子价值有关的因素有哪些,下面就让小编为大家介绍一下,这些因素与估算方法。

      

    卖房定价


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    影响房价的因素

      1、 周边房价

      参考周边房价其实就是参考所在城市周围地段的均价,以及相同位置类似房屋,包括户型、楼层、装修,以及挂牌价和成交价。

      2、 户型

      好户型向来比不好的户型价格要高,这也是旧房为什么无法媲美新房的原因,如果在房屋的布局中,卫生间和厨房面积较小,房价则可能会扣减10%。

      3、 房龄

      按照通常的情况来看,我们国家目前的房屋建筑耐久年限为50年(自房屋竣工开始计算),所以每年的折旧率为2%,这也是估价时需要考虑进去的。

      4、 楼层

      所在楼层不同,价格自然也不一样。将一、二层视为基准,五、六层则扣减3%,七层减5%,顶层减5%,而三、四层则加3%。

      除此之外,房屋的朝向,周围是否有违规搭建,小区周围配置等因素也会影响房屋的价格。若房子没有朝南的门窗,则会扣减5%,所在小区没有独立封闭,再扣减5%;如果房屋所在位置属于地产的话则加15%,小区环境配套齐全再加10%。

      

    卖房定价

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    估算房价可使用四大方法

      1、市场比较法

      挑取市场上相同用途、其他条件相似的房地产价格案例与待估房地产的各项条件相比较,对各个因素进行指数量化,通过准确的指数对比调整,得出估价对象房地产的价值。

      2、收益还原法

      首先要估计房地产在各个时期将要取得的纯收益,然后采用适当的还原利率将纯收益折算到现在,各个时期收益的总和就是房价。收益还原法关注房地产的未来收益超过其成本,计算方法一般为房地产价值=房地产纯收益÷收益还原利率。

      3、成本估价法

      建造成本加上各项税费和正常的利润就是房价,适用于房地产交易较少,无法采用市场比较法的情况,其公式为:房地产价格=房地产重新建造完全价值-建筑物折旧。

      4、路线价法

      土地使用权的价值跟土地所处位置有很大的关系,对于同一街区,土地的价值具备相对的稳定性。如果知道该街区土地的平均价格,通过临街宽度、临街深度的调整就可以得出估价对象的土地价值。

      以上就是关于如何估算自己的房子价值以及对房子价值有关的因素有哪些的介绍。各位卖房者请仔细计算房子的价值,确保自己的利益最大化。

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