房产百科新房知识产权归属房产证署名不搞清楚这三大问题,婚前买房有可能人财两空!

不搞清楚这三大问题,婚前买房有可能人财两空!

  •   对于确定了男女朋友关系的年轻人来说,买房是不可回避的一个话题。

      有些人不打算早结婚,但考虑到房价问题,想提前把房子买下来。未雨绸缪,这是好事,考虑到房价颇高,男女双方一块出资买房是比较合适的选择,这样既能稳定情侣关系,也在一定程度上保住了自己的权益。但对于未婚男女来说,一块买房还是有很多情况需要注意的。

      整理了3个问题,希望能帮助到那些打算在婚前一块买房的情侣们。

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      1、婚前共同买房贷款问题

      无论是婚前还是婚后买房,大概率都是要申请房贷的。婚前买房贷款和婚后买房贷款又有些许不同。

      贷款分为两种,公积金贷款和商业贷款。

      其中公积金贷款只能以家庭为单位申请,也就是说夫妻之间、父母和子女之间才可以共同申请公积金贷款,所以未婚男女是无法共同申请公积金贷款的。

      至于商业贷款,据我们了解,全国并不统一,各个城市各个银行的规定都不一样,这需要男女朋友咨询当地的银行。如果银行允许婚前共同贷款买房,那么按照正常流程走即可,一般需要提交双方的收入证明、银行流水、身份户口以及银行要求的其他材料等。

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      2、婚前共同买房署名问题

      男女双方凑够了首付,银行又同意放贷,接下来就是签合同了。这里很关键的环节就是署名问题。一般男女朋友是共同的买受人,合同上都要签字,相应的不动产证上也有两个人的名字。

      除了《不动产权证书》之外,每人还都可以办理《房屋共有权证》。《房屋共有权证》是《不动产权证书》的附件,名字虽然不同,但两者的法律效力是完全一样。

      《不动产权证书》里除了有双方的名字之外,还有十分重要的一栏,那就是注明男女双方的产权份额。

      法律上一般有两种形式,分别是“按份共有”和“共同共有”,“共同共有”就是不确定具体的比例,一般夫妻或父母子女一块买的房子,是这种“共同共有”,就是所谓的共同财产。

      婚前共同出资买房,签两个人的名字,也是共同财产,但由于男女双方还不属于直系亲属,所以只能是“按份共有”,具体份额由男女双方约定产生,如果没有约定则以实际出资比例确定,如果无法确定出资比例,则视为双方按1:1的比例享有。

      需要注意的是,如果以实际出资比例确定房屋产权份额,则一般只参照双方的首付出资比例。比如首付款100万,男方40万,女方60万,则一般男方占房屋产权40%,女方占房屋产权60%。至于后续月供还款部分,双方谁还得更多,则不在考虑范围之内。比如男方还得多女方还的少,也不影响房屋产权比例。

      之所以只参考首付出资比例,那是因为婚前买房属于合伙投 资,“首付+房贷”构成了总房款,首付体现了出资比例,但房贷由银行提供,后续的月供是两人未来的共同债务,不属于出资部分,所以也就无法也作为房屋产权份额的参考。

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      3、如果最终没结成婚怎么办?

      虽然我们都希望一切顺利,但最坏的打算也是要做的。

      房子的事情都办完了,份额也确定了,但如果最终没结成婚怎么办?自然是分割财产。

      比如,阿强和阿芳一块婚前贷款买了一套房,但由于感情不和最终分手,接下来要做的就是分割这套房。

      在这种情况下,阿强和阿芳必须有一个人的名字要从不动产证上去掉。假如要去掉阿强的名字,需要怎么做呢?

      首先,阿强和阿芳需要签一份房屋产权变更协议。

      第二步很关键,由于房屋押给银行,需要征询银行的意见。

      如果银行允许变更,则银行会出具同意变更房屋产权的证明,并借出房产证给阿强和阿芳。这样房屋变更产权最关键的材料到手后,再带上房屋产权变更协议、户口身份等其他材料去房管部门办理产权变更手续。

      如果银行不允许变更,那么只能等房贷还清才能办理房屋产权变更手续。在这种情况下,阿强和阿芳要做的就是带房屋产权变更协议去公证处公证。等房贷还清获得房产证,再办理产权变更登记。

      需要强调的是,由于房子最终留给阿芳,所以房屋产权变更协议中应写明阿芳需要返还阿强支付的首付款以及月供。

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      对于婚前买房的男女朋友来说,证明这套房是共同买房的所有材料都应该保留好,比如第三方见证人(银行信贷经理、售楼处工作人员等),以及自己为这套房掏的每一笔钱的支付记录等,只有这样才最稳妥。这样等于给自己的房屋产权份额买了“保险”。

      感情够好,房子不会成为问题;感情不够好,由于彼此都维护好了自己的权益,也就不会出现谁图谁的财产问题,双方明明白分割即可,避免了纠纷的可能。

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