房产百科新房知识签约定房新房签约买房必知!购房合同补充协议怎么签?这9点要注意

买房必知!购房合同补充协议怎么签?这9点要注意

  •   买房最重要的一环就是购房合同,但购房合同还有一个补充协议!这个补充协议往往是房屋购买合同里没有约定的事项,通常在补充条款里进行补充约定。与正式合同不同,这个补充协议里面,几乎都是干货。在某种程度上,它约定的事项比房屋购销合同里约定的还重要。以下这9点,你一定要注意。

  • 1

    明确房屋不动产权证具体办理时间

      在购房合同中,一般是不会写明办理不动产权证的时间,大多数开发商都是在交房1~2年后办理。如果购房者对于拿到不动产权证的问题比较着急,最好能在补充协议中约定办理不动产权证的具体日期,为防止开发商违约,还要注明相关赔偿责任,如在约定期限内,开发商没能办理房屋的不动产权证书,应按约定对购房者进行赔偿事宜。另外,如果因开发商原因导致产权证无法办理,开发商应承担相应责任并赔偿损失。

  • 2

    约定贷款失败是谁的责任

      有一部分购房者签订了购房合同,却没能申请下来购房贷款,这时候与开发商的交易不能正常完成,责任该由谁承担呢?想弄明白责任归属,首先要清楚贷款失败的原因。一般来说,贷款失败原因有三种:

      1、开发商原因:购房者可退房且不用承担违约责任,甚至可要求开发商承担责任;

      2、银行、政策等原因:购房者可无责解约;

      3、购房者自身原因:可与开发商重新协商付款方式,无法缴纳余款的,购房者要承担违约责任。

  • 3

    明确交房具体日期

      这点对于购房者来说,尤为重要。开发商在合同规定的日期内没有交房,往往会以不可抗力的范围扩大为解释,以此来规避违约责任。如果开发商在补充协议中约定了大量的可以延期交房的情形,购房者一定要提出疑义,如果逾期交房超过约定期限,购房者有权解除合同并要求开发商退还所有款项,按照逾期天数给予经济补偿。

  • 4

    公摊面积大小和位置

      公摊面积的多少,直接关系到购房者实际使用房屋面积的大小。很多开发商在购房者咨询公摊面积的时候,只会给出一个大概的数字,并且不会明确写入购房合同,后期却很可能在这上面做文章。

      对此购房者在补充协议中应当约定好公摊的具体数字,并注明公摊的具体位置、面积大小,特别是对于公摊变更的情况,约定得越详细,对购房者就越有利。此外还要注意,顶层楼台和一楼院子是否是属于全体业主共有的公摊面积,如果是的话,开发商无权赠送。

      购房者应在补充条款中对得房率做精准的约定,如果收房时得房率不达标,购房者可以依据合同,选择退房并让开发商承担违约责任。

  • 5

    约定具体房屋质量标准

      关于交房标准这一点,毛坯房的要求一般都是最基本的质量问题,精装房则需要格外注意,最好能在补充协议中明确到装修材料的品牌、型号、颜色、材质等,尽可能避免名牌、高级等含糊不清的词汇,不利于购房者验房对比。

      有些开发商在施工阶段,会请购房者到建筑工地进行现场检验,但有的开发商就不会。那么购房者可以在补充协议上跟开发商进行具体约定,比如施工节点,在隐蔽工程覆盖之前,要求购房者到场并签字,签完字再进行覆盖,继续施工。

  • 6

    明确物业管理问题

      包括物业公司及物业费的缴纳时间,缴纳金额,都应该在补充协议中进行约定。多数开发商会自己成立物业来管理物业小区。购房者容易把物业和开发商视为一体,但实际上他们是各自独立的法律主体,购房者和他们形成不同的法律关系。

      但无论怎样,购房者都要明确自己所购房屋的物业公司是哪个,资质如何,物业费的缴纳时间和具体缴纳标准等,这些问题都要一一列好,不能轻易变动。

  • 7

    约定发生退房后的责任归属

      退房责任按照法律规定,以下情况购房者可退房:面积误差绝对值超过3%;房屋质量瑕疵;

      房屋质量问题严重;开发商单方变更规划;银行按揭失败;开发商没拿到预售许可证;开发商迟迟不交房;开发商迟迟不办房产证;合同无效……

      但为了更好地约束开发商,最好能在补充协议中做好详细的约定,比如开发商具体该承担怎样的责任,已交房款应在多长时间内退还等。

  • 8

    开发商的承诺要落实到合同里

      在购房者下定决心购买房子之前,很多开发商都会许下口头承诺来吸引购房者,而这些口头承诺一般还都是与购房者息息相关的,会向购房者承诺一些“好处”,比如赠送面积、有学校入学资格、停车位、物业费的收费优惠等等。

      如果不将这些口头承诺写入补充协议,等到你交房入住才发现上当受骗也于事无补了。如果购房合同内容和补充协议内容不符,合同补充协议签署在后,通常以补充协议中的内容为准。

      补充协议是买房合同的补充部分,它对合同中没有约定、约定不明确或者容易发生纠纷的部分进行补充,并提前约定好具体违约责任。一般来说,补充协议提到的问题更容易发生。那么签订补充协议时要遵循哪些原则呢?

  • 9

    补充协议遵循三大原则  

      对于补充协议,购房者可以尽可能地就自己重点考虑的问题与开发商多进行沟通和协商,并遵循三大原则:

      一是细致。首先将整个交易的全过程,包括合同签订、履行的全过程,其中涉及广告、合同、退房、退款甚至离婚和死亡等都应予以充分考虑;其次是对涉及房屋的质量、面积、配套设施及社区环境等方面内容加以明确;最后是对可能产生争议的地方,包括一些有借鉴意义的案例订入协议。

      二是违约责任。订立补充协议时,应该注意权利与义务的对应,每一项义务都意味着责任,每一个责任都会产生违约对应的后果。

      三是举证责任。购房者在目前的全部房地产交易过程中较难行使知情权,在诉讼或仲裁中无法提供相应的证据,如果按照一般举证原则即谁主张谁举证的做法,是无法有效地保护购房者权利的,所以补充协议在某些方面采用举证责任倒置的方法,规定由开发商来承担举证责任,以此来保护购房者利益。

      补充协议是合同的重要补充文件,很多时候,合同中没有写明的条款,都会在补充协议里体现。所以,签订补充协议更是马虎不得,不要为了省事就忽略合同内容,一定要看清条款内容再签字。

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