上海楼市经过这一个多月的停摆期，新房成交创历史新低，5月以来，上海楼市正在逐步回暖，后期的供应将呈现爆发式增多，纯新盘入市量或将创新高。

随着疫情得到有效控制，各大房企加快新盘入市速度。据不完全统计，目前上海的纯新盘&地块的数量达到了80个，主要以传统市区、浦东为主，传统市区占比31%，浦东占比25%，传统市供应放量，呈现发力态势。另外据数据显示，2021年新拿地，已公示的项目占到了整体纯新盘供应的55%，共44个，其中24盘公示案名，22盘有意向随二批次入市。

内环供应加大 中环再添新盘 均价6-8万/平或成改善首选

从区域供应来看，浦东和传统市区的纯新盘供应较多，其中传统市区有25盘、浦东包括临港共20盘、供应量是非常充足的。传统市区里徐汇和静安成为纯新盘供应主力军，徐汇长期处于供应不足状态，随着这些纯新盘入市，能一定程度上缓解置业需求压力。另外，浦东断供已久的热门板块均有纯新盘待入市，届时积压许久的的置业需求或将得到有效释放。五大新城中整体纯新盘供应量有所减少，但奉贤新城纯新盘供应增多，且都位于核心区域，未来入市还是有竞争力的。

从环线的供应情况来看，内环内未来会迎来一波供应小高峰，多个纯新盘项目积极筹备入市中。由于内环内地段价值以及稀缺性，这些一经公示就受到市场广大关注。截止发稿期，内环内约7成纯新盘预计在三、四季度入市，下半年会成为中高端客群置业高峰期。中环区域作为兼地段、配套、价格、价值为一体的上升区域，成为高精尖精英阶层购房群体的首选之地。特别是浦西大宁、浦东前滩、张江、北蔡等板块。其中的新贵们已经赶超内环内发展缓慢、老化严重的区域，有些甚至敢于和核心板块叫板。外环外临港成为五大新城的供应主力，随着近期临港置业政策的调整，以及充足的新增供应，临港楼市将迎来一轮高速发展期。除此之外，近外环区域也迎来一波供应小高峰。大虹桥，特别是徐泾多个纯新盘筹备入市，未来一段时间内大虹桥仍将是刚改高分客群的主要聚焦地。

从价格上来说，传统市区的楼盘大多已经达到了10万+/平，这样的价格让大部分购房者望而却步，但市区的楼盘依靠地理位置与上涨的二手房价格，热度从来不缺。除了传统市区以外，浦东楼盘的价格相差较大，浦东外环外的价格大多是4万/平左右，而靠近中环的价格一般在6-8万/平，也是承接了一部分传统市区的外溢需求。另外，6万/平左右的楼盘也体现在外环一些比较热门的板块，如嘉定南翔、青浦徐泾、闵行华漕等。3-4万/平的楼盘主要集中在奉贤各板块、临港、青浦朱家角等板块。

传统市区纯新盘增多 涉及多个热门板块 高分项目待入市

传统市区纯新盘供应量有所增加，其中静安和徐汇最多，分别为8盘、7盘，其次为杨浦5盘，普陀4盘，虹口1盘，长宁和黄浦均无纯新盘供应。

在这些纯新盘中有7个是去年拿地的项目，但仅有保利静安天悦规划公示，其他都还没有案名。传统市区中比较热门的板块均有纯新盘推出，如大宁、苏河湾、徐汇滨江、东外滩、北外滩等，相比之下，普陀的几个板块热度一般，周边城市界面不完善，价格上也没有优势。

在几个热门板块当中，值得关注的楼盘还是香港置地启元、保利静安天悦、华发仁恒苏河世纪、招商虹玺、金隅外滩东岸等，以及复星徐汇滨江项目、保利定海社区项目和南京西路的静安72&73街坊等，未来入市都备受关注，高分盘已经预定。

香港置地启元可以说是备受瞩目，大平层项目，在上海也是比较稀缺的，再加上地理位置、周边配套以及徐汇滨江的规划加成，该项目的期待值是持续上升的。而且靠近保利西岸和百汇园，周边的二手房均价快要达到20万/平了，该项目未来入市均价在14.5万/平左右，还是具有性价比的，对于购买豪宅的客户来说，香港置地启元是一个很好的选择。

另外，市中心南京西路板块长年没有供应，新房更是很难见到，而且南京西路板块的商业密度更是其他版块无法比拟的。该板块的2010年之前建造的二手房挂牌价也已经达到了15万/平，将要年内入市的静安73街坊&72街坊项目，主打改善住宅，建面约110-225㎡2-5房，预计新房价格14万/平，未来的二手房预估价达到了20万/平，势必又是一个高分盘。

浦东中环区域供应发力 供应断层局面得到改善

截止5月9日，浦东包括临港共有20个纯新盘公示，其中近10个项目为去年拿地公示项目。这些项目大部分入市时间暂定三季度。从统计数据显示，浦东中环附近的纯新盘明显增多，且都是浦东长期供应不足的热门板块，如三林、金桥、北蔡等板块。

浦东一直是上海楼市供应主力。但从2020年开始浦东出现了供应断层现象。查看以往数据发现，前两年浦东新盘供应出现了两极分化态势，以前滩、陆家嘴为首的中高端市场和临港为主的刚需市场占据了供应大头，而5-8万的改善型置业，特别是随着周浦板块新盘纷纷售罄，市场呈现出强烈的供不应求态势。据不完全统计2021年浦东单价5-8万之间项目共推盘22次，其中触发积分19次，占比86%，且大部分项目积分处于高位徘徊，显示出强劲的需求潜力。

北蔡位于浦东的内中环间，地理位置优越，西侧是前滩与世博后滩，东侧是张江，北面是花木，周边都是比较大热的板块。而且北蔡已经断供3年，板块内的置业需求强烈，此次北蔡的2盘入市，无疑是解决了积压许久的置业需求。

浦开仁恒北蔡源将推约90-250㎡ 洋房、合院，目前价格还未定，不过与项目一路之隔的凯利海华府2019年二期入市均价是8.4万/平，预计该项目入市的均价会有所上涨，而且目前凯利海华府的二手房挂牌价已经到了10-12万/平，所以浦开仁恒北蔡源的新房价格还是比较有性价比的。

金桥同样如此，金桥一直以来的供应不多，板块内目前还有金鼎天地待入市，加上这3个纯新盘，金桥的楼盘供应明显上升，而且浦开东郊壹号院的叠墅产品，也让板块内产品的选择性变多。

另外前滩的浦江壹号以及陆家嘴北滨江的太古项目也是备受关注，前湾的热度自然不言而喻，2021年供应的项目均是高分楼盘，该板块内的二手房倒挂现象严重，而且城市界面新，配套成熟，周边的学校资源也比较丰富。将要入市的浦江壹号更是位于前滩“九宫格”第一排，和去年开盘的三湘印象名邸同享一线黄浦江景资源，对望徐汇滨江，拥有270°江景视野，项目由2栋12层、1栋7层、2栋8层住宅组成，总计136套，建面约54-220㎡户型，以大平层为主。而且前方就是前滩休闲公园，视线完全无遮挡。

宝山5个纯新盘二批次将入市 闵行新盘较稀缺

宝山一直以来是注重性价比购房者的首选，也是上海的供应主力，截止5月9日，宝山有6个纯新盘入市，其中4个项目为去年拿地公示项目，都将随二批次入市。

宝山的纯楼盘主要集中在罗店、上大、淞宝、顾村等板块，相较于之前的供应量有所减少，宝山一直是同环线的价格洼地，在2021年第五批、第六批中宝山的入市楼盘全部触发积分，2022年第一批次中，宝山4盘也有2盘触发积分，可以看出购房者对于宝山还是比较认可的。宝山也一直承接着部分区域的外溢需求，供应量一直是比较充足的。

在宝山的这些纯新盘中，保利云上浔光和碧桂园柏悦江湾可以多多关注，两个楼盘都是靠近地铁的项目，未来触发积分的可能性也比较大。其中保利云上浔光共有884套房源，主要打造的是16-18层73㎡两房、88㎡和97㎡的三房精装高层，整个项目分两批开完。比较适合刚需购房者。目前罗店板块内的新房价格相差不大。保利云上浔光的指导在46400元/平，相比较之前入市的建发云锦湾，价格稍微低了一点，这也是一大优势。

闵行的纯新盘供应较少，仅有3盘，其中有2盘为去年拿地的项目，预计三、四季度入市。闵行的宅地出让一直都比较少，自然也比较稀缺。这3盘中热度最高的还属大华紫樾府，依托前湾规划区，板块内未来的教育、商业、医疗、交通都比较成熟，关注度一直很高。

大华紫樾府由5栋18层高层住宅、1栋17层高层住宅、1栋15层高层住宅组成，推出99-127平米户型，共632套房源，与在建的13号线延伸线纪翟路站直线距离仅约200米，出行比较便捷，房地联动价是6.6万/平，与目前入市的柏悦前湾相差不大，预计最快下半年入市。有消息称，未来的入市积分要到70分+，不过还有待考证，毕竟碧桂园柏悦前湾还没有认筹，未来积分可以参考柏悦前湾。

另外，闵行梅陇是比较成熟的板块，拥有相当不俗的地段优势。不过该板块近几年来都没有什么供应，挤压了大量的居住需求，等待释放。仁恒越秀项目的入市，也能满足该板块的置换需求，项目预计三季度入市，房地联动价约7.36万/平，将推880套，建面约100-170㎡高层。项目距离漕河泾、前滩、上海南站都较近，尤其莘庄的各项配套都能享受，居住氛围也是比较浓郁的。

嘉定纯新盘价格呈现上涨 青浦、奉贤供应充足

在统计的纯新盘中，青浦、奉贤纯新盘数量较多，其次是嘉定有6盘，松江最少，仅有4盘，近9成纯新盘为去年拿地，足可见五大新城的去化量比较可观，没有什么积压的新盘，说明市场上对于五大新城还是比较认可的。

青浦是纯新盘最多的区域，共有9个纯新盘，均是去年拿地的项目，且大多位于徐泾板块，其次是青浦新城、朱家角等板块，徐泾的新盘供应量增多，而且房地联动价均在6万/平， 与周边二手房价相比还是具有性价比的。徐泾作为大虹桥最具有发展潜力的板块，区域内的新房一直以来都是难买的存在。其中蟠龙府和虹桥璀璨公馆瑜伽下半年要入市，而且都有小面积户型，对于预算500以内的购房者，也是有上车大虹桥的机会。

蟠龙府规划了14栋高层住宅，推出81-141平户型，共940套房源，距离蟠龙地铁站约1.5公里，房地联动价6万/平，比蟠龙天地上期的价格便宜了1500元/平，据了解，5月下旬开放展厅，预计年内入市，目前来说，展厅开放可能会推迟。

另一个纯新盘虹桥璀璨公馆是17万方滨水社区，项目体量很大，规划建设26幢小高层和高层，共1779套房源。与2号线延伸线潘祥路站（规划中）直线距离约900米，步行可达，同时也免除了地铁旁的噪音问题，房地联动价6万/平，预计年内入市。

另外中建徐泾项目和龙信徐泾项目，目前还在规划中，未来是小体量社区，房地联动价都在6万/平，预计明年入市。

青浦新城的首创禧瑞云启项目靠近17号线青浦新城站，将推约70-112㎡2-4房，共计557套房源，联动价4.3万/平，去年一路之隔的佳兆业金茂未来城的积分是60+，首创的入市，预计也是一个必摇盘。

嘉定有6个纯新盘入市，其中5盘是去年拿地的项目，预计二三批次入市，主要集中在南翔、江桥、嘉定新城、马陆板块，这几个板块都是嘉定目前的热门板块。南翔和江桥的周边配套比较齐全，而且城市界面相对较新，居住舒适度也比较高。值得关注的是，之前嘉定供应主要以安亭、嘉定新城为主，价格偏低，购买力主要以刚需为主，而随着南翔的供应增加，纯新盘突破6万/平，嘉定整体的价格呈现上涨的趋势，购房门槛在不断提高。

嘉定的纯新盘中靠近地铁的楼盘可以重点考虑，江桥的虹桥天玺领峯距离14号线乐秀路站较近，还有嘉闵线在侧，是纯正的地铁盘，该项目的房地联动价是5,75万/平，预计入市会触发积分。

还有金地的两个新盘位于嘉定新城和马陆板块，金地嘉源房地联动价4.52万/㎡。首期将推建面95-97㎡高层，建面155-177㎡叠墅，距离地铁稍远一点。而金地峯汇距离市区更近一些，首开103㎡、143㎡3-4房，直线距离11号线马陆站约600米，更是纯正的地铁盘，未来触发积分的可能性也比较大。

奉贤有7个纯新盘将要入市，其中6盘是去年拿地的项目，主要集中在奉贤新城，预计三、四季度入市。作为五大新城里的价格洼地，均价3-4万/平的新盘聚集地，虽然发展较晚，但地铁盘供应量依然凭借5号线一路走高。靠近地铁的楼盘还是比较有竞争力的。

奉贤新城是五个新城中少有拥有高分盘的新城，想要上车奉贤新城核心区域，需要裸分70分左右才能够格，之前的金海壹品和保利明玥霞光的分数都是70+，足可见奉贤新城核心的热度了。

奉贤的纯新盘中靠近地铁较近的奉发之语还是值得期待的，有5号线奉贤新城站直线距离约890米，这个距离中规中矩，步行也可到达。而且奉发之语位于奉贤新城10单元核心，属于城市界面更好一些的新城区，距离上海之鱼直线距离约500米，周边的配套也是比较成熟的，未来入市还是可能触发积分的。

松江有4个纯新盘入市，其中3盘是去年拿地的项目，主要以松江新城为主，预计下半年入市。而且松江新城内的房地联动价相比之前入市的新房呈现上升的趋势，可见松江的宅地市场比较好且拍地价格也是在稳中有升的状态。

另外松江2022年第一批的新盘供应比较多，导致松江新盘的供应量减少，但松江新城的楼盘热度也比较高，而且板块内的发展快速，配套成熟，还是比较适合刚需或者本区域的刚改购房者。

首创禧瑞云庭位于广富林街道，一路之隔就是第一批开盘的中骏璟荟，首创的房地联动价5.81万/平，与中骏璟荟的备案均价一样，而且首创禧瑞云庭距离松江印象城更近，中骏璟荟一批次没有触发积分，首创禧瑞云庭触发积分的可能性不大，不过首创户型上比中骏璟荟的选择性多，有155平的大户型房源，比较适合改善购房者。

目前松江印象城周边的次新房的挂牌价也都到了6万+/平，呈现了小幅的倒挂现象，松江新城目前的新房还是具有性价比的，又加上松江大学城在侧，周边的人文气息和生态环境是其他新城所达不到的，还是比较值得入手的。

2022年上海的纯新盘项目还是比较多的，高品质有极具性价比的项目也不在少数，传统市区纯新盘增多，而且二手房倒挂明显，未来入市的积分要求不低；浦东断供已久的各热门板块均有楼盘待入市，前滩高分盘更受关注，另外五大新城中，青浦依然占据首位，徐泾新盘再现，嘉定、奉贤、松江纯新盘性价比都较高。

如果你对纯新盘更感兴趣，就可以先关注起来了，毕竟二批次也将要入市了，看看你能不能捡漏一波好房源。