自2021年下半年开始，随着多家房企甚至是品牌房企的爆雷，越来越多的苏州人在购置房产上更关注现房、二手房了。其中二手房就以现房无烂尾风险、所见即所得、即买即过户拿证等优点受到很多苏州买房人的喜爱。

但苏州的二手房交易市场上，往往都是由中介把持信息，可能在成交前购房者都未必和房主聊过，尤其是苏州的“老破小”，大多是安置房，同一个小区建筑批次不一样，房龄都有所差异，若房主不是最原始的业主，可能都未必清楚，中介更是模棱两可，但89年的二手房、99年的二手房、00年的二手房三者之间说起来可就是20世纪80年代的房子、20世纪90年代的房子、21世纪初的房子，只是1年之差，21世纪初的房子可比20世纪90年代的房子好听不少。今天我们就讲讲关于二手房房龄的。

一、二手房的房龄指的是什么？

二手房的房龄是指自房屋竣工验收合格交付使用之日起开始计算房屋的年限。

二、二手房的房龄大有什么直接影响？

房龄大对贷款的最直接影响就是贷款年限，房龄越大，贷款年限越短。通常要求房龄不超过20或者25年，房龄大的房子房贷做不了30年就直接会导致房贷年限短，月供高。

三、日常生活中如何辨别二手房房龄，做到看房选房时心中有数？

辨别二手房房龄，光看房产证是不够的，因为有时房产证和土地使用权证会无法准确反映房屋的建造年限，房产证上的日期只能反映房屋所有权人实际取得该物业产权的日期。日常生活中可以通过以下几点大致了解二手房的房龄，再在房管局核实。

1.墙面

明显粉饰过的墙面，可以从周围老居民处打听或房管部门那里确认一下房屋的真实年代，不要一昧听信中介对房屋年代的介绍。

2.楼层格局

观察楼层大致评估住宅的年份，比如楼层是2-3层的，多为20世纪五十至六十年代的建筑；楼层在5-6层的，多为20世纪八十年代建筑；楼层在8层及以上，但没有电梯的，多为20世纪九十年代中期的建筑。

3.装修

房屋内如果新近装饰过，可以观察厨房、卫生间，因为厨卫的装修较难改变些 ，一般从厨卫的装修可以推测装修年代。

4.外立面

通过外墙使用的材料可以推测房龄，1988年以前，基本上都是水泥外面，即俗称的“涂灰楼”；1988年以后，新建的房子相对重视房子的外立面美观；1988年至1992年间，修建的大多采用了石米外墙，凹凸不平的石粒作墙面，灰白相间；1993年至1996年，新建的房子开始装饰外墙，房子看起来比较细致、整洁、易清洗；1996年以后至今，各式各样的条形砖开始风行，开发商在修建房子时非常重视外观，2000年之后的房子不少开始采用玻璃外墙。

5.户型内结构

20世纪上世纪80年代的房屋，在修建时不注重“厅”的功能，因此最明显的特征是厅小，多为用预制板修建的六层板楼，在权属上大多为房改房。上世纪90年代的房屋，在户型设计上开始出现“厅”的概念，新建两房一厅的房子使用面积大约有80平方米左右，讲究“大客厅、一梯两户”，客厅在15平方米左右，周边环境与配套设施较完善。

总之，对于老小区房龄要关注一下，防止太老影响房贷年限或自身太介意。