Q：孩子明年就要上学了，现在家里对口的学校不太好，想换个学区房，但要么是老破小，要么总价太高。从预算角度出发，只能考虑老破小，但又担心以后老破小卖不出去，怎么办？

A:这个问题需要逐层分析。

首先，学区需求。前些年，针对学区房房价高企，各地陆续出台新政。以北京为例，教育优质资源城区海淀、西城先后出台多校划片政策，新政之后购房未必能凭房产进入原划片小学。且各区、各校调剂的策略不同，今年9月，西城区某学区出现大量调剂入学安排，有家长声称，按单价15万购入的房产最后只上了单价12万左右的学校。因此，如果出于学区考虑而购房，务必提前了解清楚本地的入学政策。

其次，配套需求。学区房多数同时建在市区成熟、配套齐全的城市较为核心、繁华之处，其日常生活购物之便捷，交通畅达，这固然也是学区老破小的一大优势。但同时，由于学区老破小由于建设年代较早，其小区内部规划相对落后，对于车位数量规划、休闲健身场所都较新建小区偏少。特别是车位较少的问题，很可能成为日后居住的麻烦。

第三，房屋本身。老破小的房子通常年限偏长，其格局设计理念也与当前理念不一样，包括厨房、卫生间其面积可能较小，居室紧凑。如果为了孩子上学而入住，需要接受较长时间居住在居室较小的房间内，生活舒适度不能保证。如果花费重金进行房屋改造，一方面进一步提升了购房成本，一方面居室面积一定，时间长了，始终还是会面临居室面积过小的问题。此外，多层项目无电梯，对于老人、小孩日常生活也有不小的挑战。

最后，保值问题。如果购买的老破小最大的优势是学区，那从时间线上看，随着入学人口逐年减少，学区房的价值本身也会下降。再加上教育的均衡趋势不可阻挡，学校之间、学区之间的差异也将通过各种“均衡”政策不断弱化。因此，“学区”这一房产的附加属性必将逐渐走弱。

回到问题本身，如果决心要买学区老破小，建议做好后期贬值的心理准备，且需规划好一家人的生活居住安排。或者趁入学人口还没降至谷底时尽早出手，以免遭受更大经济损失。