在房产市场上，最广泛的购房群体就是“刚需购房者“了。尽管预算有限，但买房又要兼顾家人居住、生活配套、房产保值、子女入学等多重购房需求，因此，如何能选到合适的房子就成为困扰刚需购房者的一大难题，特别是到底哪些因素是真”刚需“，哪些相对可以靠后考虑的因素，是刚需购房者需要在购房前了然于胸的要点。

实际上，在预算有限的条件下，买房就是做选择，各项要素是“鱼和熊掌不可兼得“，而是需要从自家购房需求出发，合理评估各项购房需求，重新排列组合。

那么，究竟该如何排列”刚需要素”呢？

其实，这首先需要明确购房者所处的家庭阶段，不同阶段的家庭对刚需要素的判定是不尽相同的。

对于新婚小两口的来讲，一方面处于工作上升阶段，也没有孩子的居住和入学需求，一方面家里老人居住生活参与度没有特别高，对于他们，交通便利、居住舒适度高是在刚需需求里排位靠前的要素，而对于周边配套、入学需求等可相对后置。交通便利、舒适度高的房产流通性通常可以得到保障，这样方便后续家庭结构发生变化能够比较容易实现房产置换。

而对于家有1、2个小娃的家庭，对于居住面积的需求明显上升。因为一般家里有1、2个孩子，就意味着照顾孩子的家庭成员会增多，要么老人一起居住帮忙带孩子，要么会有阿姨帮忙照顾孩子，两室两厅一卫瞬间显得局促起来。而如果置换更大的房产，居室面积大概率会牺牲部分交通便捷度，同时，对于周边配套的需求反而也随之上升，比如，生活购物、公园休闲、子女入托、入学，这些需求都比在前一个阶段显得更重要，也几乎不可避免地需要提高部分预算，部分刚需家庭在此阶段变为刚改家庭，也正是基于这样的底层逻辑。

下一个阶段，通常是随着家庭收入的明显提升，子女步入初高中阶段，这时的入学已经不是单纯遵循房产逻辑，也不用特别追求步行即达的便捷，但子女独立居室的需求度会上升，彼时，居室彼此独立和保障私密性的需求会比较高，且通常这时家庭整体收入处于比较稳定的状态，合适的刚改需求更能满足此阶段的家庭。

等到子女上大学的阶段，可以配置居住离市中心略远，楼龄更新、环境更好的小区，这样的情况下，相对会更追求物业服务更好、周边配套齐全、建有公园的生态宜居小区，但需要确保板块基础配套齐全，特别是能满足一定的医疗需求。

从上文的分析来看，随着家庭的发展，房产的需求是会随之变化的。其中部分阶段和适当合并，也就是部分家庭在有条件的情况下选择的房产可以综合多方面因素，实现了“一步到位“，比如第一阶段和第二阶段，直接选择相对大一些的、能够满足二三代人同堂、且能兼顾部分入学属性的房产，可以相对省心，安心居住10年左右，不用过早焦虑换房的问题。但如果预算有限的前提下，也没有必要强行选择一个似乎面面俱到、但又每项都不很强的盘，这种有时候反而更鸡肋，想换房却发现优点没有足够”优“，却更难出售，

因此，先从家庭阶段和手里的预算，排列一下当前家庭的“刚需因素”，再按排序选房，才能选到既理性又合适的房子。