小产权房也被称为“乡产权房”，是指由乡政府或村颁发产权证，在农村集体土地上建设的房屋。这种房屋没有国家发放的土地使用证和预售许可证，有关部门不会予以备案，这也就意味着小产权房没有房产证。

小产权房通常有以下三种类型：

1）在集体建设用地上建成的房子，即在”宅基地“上建成的房子。

2）建设在农民集体非住宅建设用地上的房子。例如建设在乡镇企业、乡村公共设施等用地上的住宅。

3）非法占用农用地建设的房子。

购买小产权房有哪些风险？

有的购房者在知道小产权房没有房产证的情况下，仍旧抵挡不住低总价的诱惑选择购买，但这也将面临较大的风险：

面临“强拆风险”：近年来深圳、东莞、广州等多地都强制拆除过小产权房，这些房子存在违法用地、违法建设问题，或与国家规划相冲突，一旦被强制拆除可能连赔偿都没有，购房者容易“钱房两失”。

难以规避“一房多卖”风险：因为小产权没办法进行不动产登记，所以购房者难以确定卖方有没有将房子卖给其他人。

面临“违约风险”：当某个地段面临拆迁或价格暴涨的情况下，卖方可能会以签订合同无效或其他借口进行违约。

无法进行贷款与抵押：小产权房没有国家颁发的房产证，银行是不会给小产权房贷款，因此购房者如果要买，房款需要一次性交付，且小产权房无法办理抵押登记。简单来说，就是买小产权房不能贷款买，也不能拿这类房子给银行作为抵押。

质量难保证，购房者维权难：建设小产权房多为土地所在村进行建设，工程方为了多赚钱可能会偷工减料，房子质量难以保证。且若发生质量纠纷，购房者维权申诉难，最终的损失可能由自己承担。

再次转让难：根据国家规定，小产权房不能向非集体成员的第三人转让或出售。承租权可以转移，但想再次转售则难。

注意，小产权房转让中的风险：

1、律师见证书中必须有“两证一书”的材料，否则未来无法跟开发商签拆迁补偿协议。

2、每一手转让的资料必须齐全。

3、如果你是中途接手多手转让的小产权房，而你不想等拆迁，想升值后转让，有可能之前跟你做律师见证的律所挂了，要找别家做会非常麻烦。