时隔三年，再一次经历了“人潮涌动”的春节之后，每个人都对新年有了更多的期许和愿望。新的一年，如果条件允许，今年可能是一个换房子的好时机，五大有利因素不容错过。

1.首付比可能更低

经过去年一年政策调整，部分城市的首付比例有了更利于购房者的调整，例如下调首套、二套购房首付，提高首套、二套公积金贷款额度，这些举措能够更好地降低购房成本，帮助购房者减轻购房压力，更容易撬动理想的房产。

特别是对于二套改善和置换需求，这些政策体现了落实“支持刚性和改善型居住需求”。仅以步入2023年为例，1月3日，河南明确取消和调整过热时期妨碍消费需求释放的限制性政策，完善二套房认定标准，支持集中团购商品住房，鼓励各地结合保障性租赁住房；1月5日，乌鲁木齐发布《关于促进房地产业平稳发展的22条措施》，明确使用住房公积金贷款购买二手住房，首付款比例由30%降低至20%。

可以预见，今年一季度仍将有更多城市“因城施策”，以推进本地房地产市场的企稳回暖。

2.房贷利率更低

今年1月5日，人民银行、银保监会发布重磅通知：决定建立首套住房贷款利率政策动态调整机制，新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限。也就是说，房价连跌3个月的城市，首套房贷利率就能降，目前4.1%的利率还有进一步下降空间。叠加2022年，LPR五年期下调三次，商业贷款利率已降至新低点。

人民银行货币政策司司长邹澜表示，在去年9月末，人民银行和银保监会发布了通知，明确了符合条件的城市政府可自主决定在四季度阶段性放宽新发放首套房贷利率下限。政策出台后，一些城市政府积极作出相应调整，带动了新发放房贷利率有所降低。根据我们掌握的数据，12月份新发放个人住房贷款利率，全国平均为4.26%，和去年12月同比下降1.37个百分点，这是2008年有统计以来的历史最低水平。

而公积金贷款则在去年“930”迎来降息大礼包，央行、银保监会、财政部、国家税务总局等部门接连释放重磅利好，包括放开首套住房贷款利率下限、下调首套房公积金贷款利率0.15个百分点，多地公积金贷款利率已于去年10月调整为5年以下（含5年）和5年以上利率分别调整为2.6%和3.1%。

3.税额优惠

去年的“930”大礼包还包括财政部和税务总局联合发布《关于支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告》，旨在支持居民改善住房条件，减少改善型购房者的置换成本。

根据公告，自2022年10月1日至2023年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。

其中，新购住房金额大于或等于现住房转让金额的，全部退还已缴纳的个人所得税；新购住房金额小于现住房转让金额的，按新购住房金额占现住房转让金额的比例退还出售现住房已缴纳的个人所得税。新购住房为新房的，购房金额为纳税人在住房城乡建设部门网签备案的购房合同中注明的成交价格；新购住房为二手房的，购房金额为房屋的成交价格。

4.可选范围更广

从去年到今年，部分城市针对限购区域或限购数量进行了放松调整，例如，去年11月，成都取消了各区域之间的限购藩篱，放宽了限购资格，优化区域限购规则，为新市民和非户籍购房者提供了更多的选择机会；北京将台湖、马驹桥地区的购房政策将从通州区限购政策调整为北京市其他区域普遍执行的限购政策，不再执行“双限”政策。而今年1月，济南对限购区域内已有3套及以上住房的，出售1套后，可于半年内在限购区域再购买1套住房；长沙市对依法生育两个及以上子女的本地户籍家庭，增加1套购房指标。根据家庭未成年子女数量在户型选择等方面给予适当照顾。

5.“带押过户”

从去年起，部分城市陆续开始试行二手房交易“带押过户”模式，这可以提高二手房交易的效率，减轻购房者二手房交易过程中的现金压力。目前，已有济南、深圳、武汉、浙江等都已经开始试行“带押过户”的新模式。

实际上，国家今年对于房地产的扶持仍然在线。今年年初，住房和城乡建设部部长倪虹在接受媒体专访时也表示：“对于购买第一套住房的大力支持。首付比、首套利率该降的，都要降下来。对于购买第二套住房的，要合理支持。以旧换新、以小换大、生育多子女家庭都要给予政策支持。”而从进入2023年的市场行情来看，部分城市已经有了回暖迹象。在1月第一周，北京二手房市场有了较为明显的回升。

尽管如此，对于大多数城市而言，今年上半年的房地产市场仍可能面临较大挑战。对于普通购房者而言，如果有较为明确的购房需求，特别是有置换需求的购房者，建议关注市场，择机入市。