夜晚，灯光，人潮。

在售楼处细细探查一番后，徐太太心里有了数，拜别一同前来的朋友，让司机送她回了家。

西起沙河水库，东至通州副中心，温榆河沿线，藏龙卧虎。以誉天下、龙湾别墅、裕京花园等为代表的社区里，居住着一众与徐太太身份相仿的神秘人群。他们行事低调，家境殷实，如果要给他们一个相对准确的定义，那便是 Old Money 。

上世纪90年代开始，“徐太太”们就纷纷扎根温榆河沿线，由此孕育出了最早的豪宅圈，也就是现在的中央别墅区。20余年春秋更替，北京城日新月异，豪宅也在演变迭代，推陈出新。

每当一款豪宅新品问世，Old Money 们总会前往一探究竟，新旧对比，落差出现，免不了萌生置换的想法。但“故土”与旧邻难舍，中央别墅区又鲜有新品，大多数人仍选择住在年岁稍大的老别墅里而不愿离开。

01

别墅业主也要换房？

别墅虽是很多人心中的终极居住形态，但房子终会老去。对于真正入住的人来说，不断的追求才是“终极目标”。

以2009年交付使用的誉天下为例，10年的时间虽积淀下浓厚的历史人文色彩，但与当下市面上的新盘别墅相比，依然存在一些不可忽视的“瑕疵”。

据当地21世纪不动产经纪人梁先生介绍，誉天下是早些年体量较大的别墅社区，但由于第一批业主中不乏有来自城内外的拆迁户，且目前二手房源市场价也仅在1300万左右起，门槛不高，因此社区的圈层纯粹性难免会受到影响。

同样，位于誉天下西北方向的裕京花园以及龙湾别墅，也存在着私搭乱建、人车不分流等问题。

诚然，拿10多年甚至近30年前的社区和现在的新房相比，有点儿“欺负人”，但不可否认的是，当后起之秀纷至沓来，豪宅时代终会翻开新的篇章。

02

为何只钟情中央别墅区？

虽然北京的别墅区有不少，但在中央别墅区生活习惯后，不少老业主们还是更倾向于在同板块内寻找新的去处。

一方面，中央别墅区自身的配套优势十分明显。以后沙峪板块为例，火沙路以北，君诚、鼎石两所重量级国际学校坐镇，以南，还有新英才、ISB等国际学校承接教育需求，中粮祥云小镇20万平商业综合体足以满足日常生活所需。

顺着温榆河再往下走，欧陆、荣祥，温榆广场...这些配套可以辐射到西至清锦园，北至新世界·丽樽，南至丽斯花园的绝大部分区域。就连孙河也完全可以做到横跨温榆河，一脚油门的功夫前来享受。

大范围上的配套已然趋于十全十美，更不用提某些社区还自带有公园、会所、高尔夫球场等一系列多元化的专属配套，再加上首都国际机场带来的通行便利，不夸张地说，中央别墅区的业主享受的是“金字塔顶端”的生活。

说到这里，有些朋友可能会提出质疑：中央别墅区就15号线一条地铁，出行不方便啊。

但是，对别墅区来说，地铁不是刚需。

另一面，在我们了解到的几位龙湾别墅、裕京花园业主中，还有不少表示自己曾经来中央别墅区的目的就是为了让孩子上国际学校方便、或者想在五环外找个清净点的地方养老——“我们只考虑中央别墅区的新盘。”裕京花园一对老业主如此说道。

然而中央别墅区基本处于“只有库存，鲜有增量”的状态。目前区域内的新盘仅有金隅上城庄园、优山美地、诺德阅墅等，因为产品、总价、位置等种种原因，无法完全承接此类业主的置换需求，何况还有拿着号码牌等待进入中央别墅区的新贵，正在消化掉这些存量。

END

200万郊区老破小、500万五环买新房、1000万市区小改善、2000万起步大别墅...这似乎是大多数人心中的房屋升级路线，枫哥本以为别墅就是置业的终点，但其实，云端之外还有远方。

当你以3000万的价格买下广渠金茂府一套大平层时，碧海方舟的业主正悠闲地喝着下午茶；当你在格拉斯小镇的河道中划桨高歌时，恒大丽宫的业主们正在社区里打着高尔夫；当你在富力十二宫顶楼欣赏二环盛景时，才发现还未领略过霄八空中四合院的神秘。

（霄八空中四合院 曾有幸前往）

北京豪宅生态链就像是一条莫比乌斯带，没有所谓的终点。当老业主搬离，新业主进住，我们能看到的是人群洗牌，圈层重塑。不过，随着分钟寺、东坝等新晋豪宅板块的崛起，十年之后，下一个“中央别墅区”又会在哪里？