继4月、5月的楼市松绑政策之后，东莞再次出台楼市松绑政策，缩小了限购的范围。

7月4日凌晨，东莞市住建局连同当地多个部门发布了《关于加强分类指导优化住房限购政策的通知》（下称“《通知》”）。

《通知》内容显示，自本通知印发之日起，东莞市住房限购区域调整为莞城街道、东城街道、南城街道、万江街道、松山湖高新技术产业开发区（以下简称“限购区域”）。无论是东莞市还是非东莞市户籍居民家庭在限购区域内拥有2套及以上住房的，暂停向其销售限购区域内的新建商品住房。除限购区域外，东莞市其他区域暂停实行住房限购政策。居民家庭购买非限购区域内的商品住房，无需进行购房资格核验。

根据通知规定：

1.从2022年7月4日起，我市住房限购区域调整为莞城街道、东城街道、南城街道、万江街道、松山湖高新技术产业开发区（以下简称“限购区域”）

2.本市户籍居民家庭在限购区域内拥有2套及以上住房的，暂停向其销售限购区域内的新建商品住房，非本市户籍居民家庭在限购区域内拥有2套及以上住房的，暂停向其销售限购区域内的商品住房（含新建商品住房和二手住房）。非本市户籍居民家庭在限购区域内购买第1套、第2套商品住房，需按原政策标准提供社会保险费或个人所得税缴纳证明；《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（东建〔2022〕4号，即“莞七条”）中的二（三）孩家庭可新增购买1套住房、“双（多）证房”认定为1套住房等政策仍适用于限购区域。

2.除上述限购区域外，我市其他区域暂停实行住房限购政策，居民家庭在非限购区域购买商品住房，无需进行购房资格核验。

通知进一步明确，我市住房限购政策将视市场供需变化适时动态调整，确保房地产市场在合理区间内运行。同时，我市将继续实行住房限售政策，在通知施行之后网签的商品住房，无论位于限购区域还是非限购区域，均须取得不动产权证满2年后方可进行交易转让。

此次限购政策的优化调整，将有利于向中心城区和核心区域以外疏导住房需求，也有利于更好落实金融支持政策，加大对合理购房信贷需求的支持力度。通知要求，商业银行要落实好差别化住房信贷政策，合理确定本行商业性个人住房贷款的首付款比例和贷款利率。同时，鼓励商业银行合理增加房地产信贷投放额度，提高审批效率，支持房地产企业合理融资需求。

上述措施自2022年7月4日起实施。

对于此次缩小限购范围的政策调整，东莞市住建局表示，2020年7月至2021年8月期间，东莞市连续出台“莞九条”“莞六条”“莞八条”等“组合拳”措施，进一步加大调控力度，有效遏制了房价过快上涨势头、缓解了商品住房供需矛盾，较好地完成了阶段性调控目标。近期，根据房地产市场形势变化，东莞市支持刚性和改善性住房需求，积极探索新形势下房地产新的发展模式，此次限购政策的优化调整，将有利于向中心城区和核心区域以外疏导住房需求，也有利于更好落实金融支持政策，加大对合理购房信贷需求的支持力度。

附专家解读：

东莞中原战略发展中心总经理车德锐：

七八月份是传统的淡季，出台政策的时机是很好的，所以虽然新政起到刺激楼市的作用，但市场肯定不会过热。

1、未来这两个月市场的预期会逐步转变，市场预期将逐步趋稳，成交明显好转。

2、本轮政策主要是核心的区域保留限购，银行的信贷政策维持不变，而其他区域取消限购，实施差别化的信贷政策，降首付，降利息。

3、很多人认为限购松绑会效果明显，其实不然，现在市场缺的不是房票不是购房资格，而是缺乏信心和购买力，所以从历年市场表现看，以及近半年多个项目首付分期延期付的效果来看，降首付配合降利息对于促进成交是非常有效的。

因为很简单，首付降低了，能够买得起房的购房者增加了，利息降低了，月供压力会减轻不少。所以预判整体市场包括新房和二手房市场，虽然是传统淡季，也会成交放量明显。

4、区域方面，预计核心限购区域市场变化不明显，而对于非限购区域，成交将明显好转，特别是环城区，环松湖区和临深片区。

5、对于房企而言，建议千万不要真的收回折扣和优惠，因为整体新房住宅库存去到425万平，消化周期高达26个月，去库存压力巨大，趁政策利好出台去库存出货才是明智之举，特别是塘厦凤岗这些临深区域。

另外，下半年还有38个新盘上市，共计约255万平的新增供应，加上库存425万平，总体供应达680万平，市场竞争非常激烈，加上大部分开发商业绩压力都压在下半年，出货意愿强烈，所以我的判断下半年的楼市行情仍然是促销不断的行情。

6、值得一提的是，市场仍然处于调整期，市场回归价值，市场成交分化将更加明显，整个东莞新房市场各区域和各楼盘的价差会进一步拉大，均价从一万多到六万左右都有，价格趋势方面，也是分化的，有的楼盘经历上半年的调整，价格回稳甚至回升，而有的楼盘特别是政策利好出台后的新盘上市价格定位过高，后续仍有调整空间。

二手房市场方面，在五六月份成交同比增加四成后市场进入政策观望期而有所回落，预计本次政策出台后成交将进一步好转，由于二手房市场经过近两年的调整，价格经过深幅调整后优势明显，预计二手房市场的回暖表现仍然强于新房市场。

本轮政策主要是核心的区域保留限购，银行的信贷政策维持不变，而其他区域取消限购，实施差别化的信贷政策，降首付，降利息。

乐有家营销副总裁郭凤敏：

此次东莞7.4新政，划分限购和非限购区域，是对东莞楼市审慎研判后的精准出击，有利于东莞楼市的长效稳健发展，促进楼市真正回归居住属性。

东莞楼市自2020年调控以来，市场一直处于调整期，成交低迷且市场分化严重，购买需求被大量积压。此次调整，对环城区、环松山湖区、临深将会带来一波机会，对于东莞楼市的均衡发展更为有利。

2022年以来，东莞一手和二手房月均成交量未超2000套，这与东莞千万级人口大城市的定位极不匹配，长期以来压抑的刚性需求急需释放。目前东莞市场缺乏购买力和购买信心，东莞新房可借助这次政策利好加速去库存，促进资金回笼；二手房市场经过这两年的调整，价格回归理性，这次政策有利于二手房市场回暖。

未来各镇区通过个性化的金融政策支持，也能很好地支持购房者合理的购房需求，实现人们对美好居住生活的向往。

广东省规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉：

7月4日，东莞住建局等四部门发布《关于加强分类指导优化住房限购政策等通知)》，通知提出，即日起东莞限购区域调整为莞城街道、东城街道、南城街道、万江街道、松山湖高新技术产业开发区。除以上5个区域还限购外，东莞其他28个镇街不再限购。这是东莞今年第三次进行楼市政策松绑，上一次楼市松绑，是在5月14日深夜，彼时东莞松绑非户籍限购、增值税免征期“5改2”，多胎增购一套等，距离今天才一个半月。点评如下：

1、多数热点城市均频繁出台调控政策，主要是基于不把弹药一下子打完，担心力度过大的政策触及依赖地产刺激短期经济、触及房住不炒红线等综合考虑。同时，也担心政策一下子过猛，与疫情纾困、央行降准和定向对楼市降息，形成政策叠加，导致后续房价上涨。

2、东莞此次松动调控政策，一方面是基于本地楼市继续低迷的态势而为之，另一方面是观察同类城市的动向。比如，省内同等级别的兄弟城市佛山，不久前将限购收缩到三个核心区域，武汉一个家庭最多可以买五套房。显然，东莞也就有了调整的理由。

3、前期两轮政策松动，没有触及“退出限购”这个底线。但是，从现实来看，东莞本地居民特别是常住户籍居民，住房拥有早已饱和，外来打工人群主要住城中村。东莞房地产两极分化。那么，谁来买东莞的房子呢？主要就是隔壁的深圳，以及看好东莞的外来购买力。从过往情况看，深圳居民到东莞购房，这是东莞楼市的主要购买力。一方面，深圳房价高，东莞房价较低，另一方面，莞深一体化程度做得比较好，比如知名的松山湖、华为等等，深圳没有资格买房，或购买力不够的人群，往往会到东莞买房。

4、另外，作为新一线城市，再加上大湾区规划红利、金字招牌的加持，东莞也比较网红，能吸引外来人口的购买力。因此，要实现东莞楼市企稳，购买力复苏，从当下来看，必须要将深圳购买力、国内其他地方的购买力引过来。但是，来自深圳的购买力也好，外来的购买力也好，大多都是投资性购房，缴纳社保的不多。于是，5月14日那种缩短社保缴纳年限的政策，起不到多大的作用。

5、于是只有一种办法，就是退出限购。这个情况和佛山是一样的。但是，深圳和东莞楼市的联动性比较强，只有当深圳楼市热起来，居民购房激情被激活起来了，在深圳没有购房资格，或购买力不足的居民，才会选择到东莞或大湾区其他城市购房。所以，深圳是深莞惠楼市的发动机。现在，这个发动机比较寂静，这也是东莞连续两轮政策刺激后，楼市依然不温不火的主要原因。

6、这一次，估计也一样，目前，单靠东莞辖区内自身的购买力，不足以支撑起东莞的楼市。因为，东莞的房价也不低。什么时候深圳楼市有了起色，捂热了居民那颗心，大家要去买房了，才会给东莞楼市带来新鲜的血液。限购政策在边缘上已经被突破，比如先买房，再补缴社保，这是很多楼盘的做法。但依然效果不大，就证明，不是没政策，是没有信心。

易居研究院智库中心研究总监严跃进：

7月4日，东莞发布《关于加强分类指导优化住房限购政策的通知》。此次政策进一步说明，7月份各地依然有政策放松的动作和迹象，值得行业的关注。

1、政策要点

此次东莞政策明确，城区片区的南城、东城、莞城、万江，以及松山湖科技产业园区，均为限购区域。除了上述镇街以外的东莞其他镇街，则均为非限购区域，无需进行购房资格核验。从这里可以看出，东莞当前对于限购的区域进行了调整，区分了限购区和非限购区。这有两个出发点。1）这说明郊区市场的购房交易并不活跃，此前政策放松的情况下，一些郊区的项目去库存效果并不好。2）这也说明东莞密切关注了房地产市场的运行情况，从分类调控的角度，对不同区域落实了限购的政策，具有非常好的导向。

2、东莞政策演变

此次东莞政策，说明7月份以来各地依然会有政策放松的做法，延续了今年二季度各地政策放松的思路。同时也说明，东莞在政策放松方面，继续落实了加码的措施，在原有政策放松基础上继续鼓励购房消费。从阶段看，东莞的政策放松大体上有几个重要的阶段。1）5月1日，东莞恢复了个税购房政策，既认社保，也认个税。社保缴纳等允许断缴，不需要逐月连续缴纳。同时优化了人才和新落户人员的购房政策。2）5月14日，东莞进一步出台了“莞七条”政策，包括多孩家庭可新购一套住房、多证房认定为一套房、增值税5改2、限售3改2。因此，此次东莞政策可以认为进入到第三个阶段或版本，即出现了分区放松限购的做法。

3、政策意义

此次东莞的政策也说明各地政策放松会遵循循序渐进、持续放松的导向。1）从放松的操作看，东莞的政策比较全面和详细，包括了本地人和外地人购房政策的放松、多孩家庭的购房政策放松、增值税政策的调整、限售政策的放松、分区域的限购政策放松等，属于全国城市中政策放松比较全面、政策工具比较丰富的城市。2）东莞政策的持续放松，说明市场压力还没有完全解除，政策方面需要进一步做优化和调整。其对于全国其他城市的启发是，虽然当前类似6月份各地市场交易有所复苏，但绝对不是反弹或强复苏，各地依然需要关注市场交易行情，要积极在政策放松方面做好各类保障。

合富研究院分析如下：