画风突变！全款？捡漏？淘二手？佛山买房人，正透露着这些新想法
“预算XX，可以投资哪里？”
“XX板块未来发展如何？”
“XX盘的潜力怎样？”
依稀记得一年之前，网友们的提问还是这样的画风。
然而近半年来，无论是在【佛山乐居买房VIP交流群】的快问快答活动中，还是在佛山乐居购房答疑平台，网友们的关注重心似乎发生了很大的改变。
“XX房企有风险吗？”
“XX的房子可以买吗？”
“现如今买新房都怕烂尾，应该怎么避坑啊？”
……
从选择困难症到各种的担心，这一年间，购房者的心态究竟经历了什么？乐居编辑特别精选了网友们最新提问，看看有无你关心的？
越来越多网友开始关心二手房
近几个月来，乐居小编明显发现，越来越多的网友开始将目光投向二手房市场，或许是因为二手满五不限的政策，也或者是因为更便宜的价格，更或者是担心新房的交付问题。
Q：二手房中介费正常情况下，是买方支付还是卖方支付？中介费普遍多少个点？
A: 一般都是买方支付的，因为放盘的都会向中介提出一个到手价，也就是实收的价格，因此中介都会把这部分费用算在买家身上，目前佛山中介费主要集中在1.5-3%。
Q：市场上有些中介说可以0.5佣金，可能存在哪些风险？
A: 这个要具体问题具体分析，低佣金不代表一定就有风险，但是也不能排除部分中介打着超低价佣金的幌子吸引购房者，从中获利的可能。如果可以的话，建议尽量选择有第三方监管账户的中介机构，另外建议选择更大牌的中介公司会更加靠谱。
Q：两年前买入平洲富丰君御小三房，现在想置换四房，但现在出售价格不算利息，总价比两年前买入时还要低很多，亏钱换值得吗？
A: 如果是刚需，确实有这个需求就换，毕竟现在的降价是受到整体市场影响的，你放盘的价格比以前低了，你对应买入的单位肯定也是降价了的。根据某二手平台最新的成交情况，富丰君御近半年的三房均价在2.2-2.4万/㎡之间，四房成交均价在2-2.7万/㎡上下，可能还要具体看单位而定。
Q：自住的话，绿地璀璨天城、时代香海彼岸、龙光天湖华府推荐哪个盘？
A:根据某平台二手房的最新报价，这三个楼盘均价在2.4-2.6万/㎡的区间，其中龙光天湖华府的放盘价最高；楼龄方面，新旧排行为绿地璀璨天城（2018）＞时代香海彼岸（2017）＞龙光天湖华府（2015）。
就三者而言，能满足交通+学校+环境的条件，可以优先考虑龙光天湖华府。该盘靠近主干道南海大道，便于往返禅桂、顺德三地通勤；学区方面，该盘步行距离佛实、环湖小学本部、华英、惠景中学均不到1公里；环境方面，距离亚艺湖近，环境舒适，比较适合自住家庭。
美中不足的是，龙光天湖华府小区体量相对较小，仅建有4栋楼，容积率3.5，且附近没有地铁。如果更注重轨道交通，且追求小区规模，绿地璀璨天城也是个不错的选择，该小区为商住结合，总建面约百万方，内部配套也较齐全。此外，由于两者均位于亚艺板块，商业配套相差不大，2公里范围内至少有4个购物中心，日常满足购物需求。
Q：禅城的罗马新都和智慧新城哪个更值得入手呢？
A:这主要看你的诉求了，这两个盘都在张槎，且两个项目都是楼龄10年以内的次新盘。
其中，罗马新都二手成交价格约为1.6万/㎡，而智慧新城则集中在1.5万/㎡，二者价格相差不大。
但是，罗马新都区位上更靠近祖庙老城区，生活氛围更浓厚。而智慧新城则地处禅西智慧新城板块，更靠近佛山地铁2号线，周边发展空间可能更大。
Q：300w全款，改善户型，在南桂路站3公里范围内有什么可以推荐的二手项目？
A:300万全款的话在南桂路3公里范围内还是有大把选择的，鉴于是改善用途，范围内可以购入100㎡以上的次新项目包括有越秀星汇云锦、碧桂园岭南盛世、普君新城、时代名著、时代云图、星星凯旋国际、金地珑悦、怡翠世嘉等。
就上述项目而言，更建议您选择靠近轨道的楼盘，如越秀星汇云锦、碧桂园岭南盛世等，不妨结合自身诉求去这些项目对比看看。
Q：想买南海实验学位，建议买丹灶的祈福二手小区？
A:根据2022年南海实验学校最新的招生计划，该学校除去一些优先的招生批次外，面向丹灶镇招收135人，这135人将又将分三个批次，依次为赤坎村的户籍生、仙湖社区的户籍生、仙岗社区的户籍生和丹灶镇的户籍生。
可见，仙湖户籍生是第二类中的第二批次，祈福南湾半岛的确是仙湖社区范围，但是每年学位划分也是存在一定变化的情况，如果仅仅出于入户学位打算，建议综合风险考虑。如果还出于实际自住需要，是可以入手的。
部分网友希望通过老房子杀出一条路
另外还有一部分网友将目光放在了老破小身上，毕竟可以以更加的便宜的价格买到更加中心的位置。尤其近期老旧小区改造频频，有网友期待改造后可以带来价值提升，也有部分网友希望等待老房拆迁，甚至有网友盯上了村里的国有自建房。
Q：自住的话，20年楼龄的房子可以买吗？
A:如果纯自住，为了入户和读书的话，50年的住宅房是完全可以买的，一般情况来说，自住的话因为小区比较老，可能舒适度会差一点，但是胜在旧小区发展比较久，一般配套会比较齐全，生活比较方便。
Q：20年以上楼龄的房屋有哪些风险？
A:就风险而言，20年以上的房屋可能会存在以下几种情况，①房屋质量一般，时间久可能会有漏水等情况，当然，这种情况属于少数；②未来转手会比较艰难，尤其是佛山目前银行针对超过25年的房屋会卡的比较严，不会放宽，未来如果放盘只能找寻全额的买家。③房价可能跑不赢大市，一般来说，一套房子的房龄超过20年之后，其价值或多或少会受到房龄的影响。
Q：老破小的房子如果到期了之后会怎样呢?
A:就目前情况来说，还暂未有70年住宅到期的情况，但是《民法典》中有明确：住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。但具体的续期方式和费用也没有明确的说明。至于40年的公寓到期后怎么处理，目前还没有任何相关文件或规定作出说明。
Q：南桂西路的桂园苑小区怎样？旧改之后有入手价值吗？
A:桂园苑小区建于1991年，是一个楼龄超30年的老旧小区，小区于今年已完成了小区改造，包括入口新建大门、增加树池和树下座位等，整个小区属于桂园社区。根据部分二手平台的报价，项目的估价约在7-8000元/㎡上下。
从现状上看，桂园苑位于文华北路和南桂西路交界，地处禅桂交界的老城板块，片区有南海机关幼儿园、南海机关游泳场、桂园社区公园、桂园小学、佛山市第十中学、兆祥公园等配套，生活氛围成熟，居住便捷度高。此外，项目周边600米范围内还有普君北路站和朝安站两个地铁站，交通还算方便。
从学位上看，参考2022年的学位分配情况，桂园社区对口的是佛山市第二十五小学和佛山十中，小学距离超1.1公里，上学便捷性一般。
从发展来看，片区地处老城区范围，片区未来发展主要有赖于旧改，然而禅桂近两年的旧改计划均不涉及桂园苑小区周边的片区，换言之，片区近几年旧改的可能性不大。
综上而言，如果不太在意学位，就生活便捷自住而言，桂园苑小区还是可以入手的，但如果是投资角度就不要考虑了。
Q：桂城宏基花园拆迁的几率大不大？
A:据了解，宏基花园是于1998年建成的楼盘，至今楼龄约24年，整个项目由4栋住宅组成，总计规划185户。从目前的情况来看，该楼盘拆迁的可能性不大。
其一、项目楼龄不过24年，且地处禅桂核心区，参考佛山目前类似楼龄的楼盘处理方式，以加装电梯或者旧楼升级为主，拆迁的几率不大；
其二、且按照现有的规划，6号线预计沿着桂澜路规划，不涉及项目所在位置。当然，这个线位也尚未落实，且该线路为远期线路，目测短时间内没有那么快落实，因此就目前来看拆迁楼盘的可能性不大；
其三，至于项目紧邻的东二片区的规划调整，也不涉及宏基花园所在的片区。
Q：什么样的二手房可以加装电梯？旧楼加装电梯的流程如何？
A:能否加装电梯这一问题，按照目前南海执行的加装电梯政策，已建成投入使用、具有合法权属证明、未列入房屋征收改造计划且未设电梯的四层以上（含四层）的单元式住宅均可申请。
既有住宅加装电梯申请可以由业主或者业主代表提出，也可以由业主委员会提出，且在充分征询本梯间全体业主加梯意愿，经法定比例的业主参与表决，并经专有部分占本梯间建筑物总面积法定比例以上的业主且占总人数法定比例以上的业主同意方可申请，即须经双三分之二以上比例同意。换言之，加装电梯主要靠业主积极发起，并且有超过2/3的业主同意即可。
Q：国有自建房有哪些利弊？村里的国有自建房值得入手吗？
A:经乐居了解，国有自建房的优势主要包括有：1、可以独门独院，自定义设计，按照个人喜好，在规定范围下自由设计建造；2、相对于集体自建房来说，可以自由买卖和出让，也可以入户；
当然，国有自建房的缺点也会相对明显：1、自建房的建设全程比较复杂，从报建、设计、教材选择、装修、建设全程都要操心。2、如果涉及村集体内的自建房，任何改动和调整可能都要经过村委的同意，流程也会相对繁琐和麻烦。
因此，如果可以选的话，不是很建议入手村里的国有自建房，当然，具体情况还要具体分析。
部分网友希望借着降价抄底一手
当然，依然也有部分网友还坚持在看一手房，“二手毕竟太旧了，如果能买新的谁想买旧的呢？”有网友一语道破了不少新盘买家的心态。
Q：大华紫樾府项目可以吗？现在的价格值得上车吗？
A:大华紫樾府是今年亮相的纯新盘项目，该项目总占地面积约8.11万㎡，总计容建面约20.28万㎡，项目由31栋住宅楼组成，涵盖11栋楼高28层到32层的高层洋房和20栋楼高4层的叠墅组成。同时，小区还配建一所12班的幼儿园，设于小区西南侧。
项目位于张槎中心区，地处禅西大道西侧、规划三路北侧，西侧为海湾城，南侧为中海凤凰熙岸，周边人居氛围浓厚，临近佛山地铁2号线和建设中的佛山地铁4号线，以及广佛环线交汇的张槎TOD。
该项目于8月迎来首次开盘，目前，项目在售建面约89-141㎡三四房产品，对外均价约1.7-2万/㎡，与此前开盘价格相当，如果预算足够，未来自住的话还是可以考虑的。
Q：新希望金沙公馆的房子怎么样？现在的性价比如何？
A:新希望金沙公馆总占地逾5.6万㎡，整个项目由7栋楼高32-33层的住宅楼宇组成，主打建面约85-117㎡产品。
项目地处里水永润广场旁，北侧约120米还规划有里水有轨电车规划站点——永润广场站，除了上学可能远点，自住生活购房还是比较方便的。
该项目于2020年10月首次开盘，最早首开价格去到2.6-3万/㎡，对比之下，目前的价格已经有所回落了。
Q：听说近期芦苞要建学校，可以趁着现在房价低去抄底一手不？
A:根据最新的消息，芦苞近期拟建设三水中学附属芦苞学校，该学校办学规模为96个教学班（小学36个班、初中60个班)，学生4620人（小学1620人、初中3000人）。
而目前芦苞在售新盘仅剩金科集美山水和雅居乐江畔名珠，在售均价约5500-6000元/㎡，价格的确不高，但小编认为，一所学校的建设还不足以拉动一个板块的楼市。以目前的市场来说，并不建议去芦苞抄底。
还有部分网友则选择继续观望
当然，选择继续观望的网友也大有人在。
Q：房贷利率还有下降空间吗？
A:近期央行、银保监会发布的“金融16条”中也提及支持个人住房贷款合理需求，明确各城市合理确定当地个人住房贷款首付比例和贷款利率政策下限，支持刚性和改善性住房需求。该文件中对下调个人住房贷款利率的城市不再有销售端下滑的具体要求，并且进一步督促金融机构配合下调。即未来住房信贷政策有望进一步宽松，房贷利率下限有望进一步下调。
根据11月21日最新的LPR报价，5年期以上LPR已经连续三月为4.3%，而佛山银行执行的最新房贷利率首套最低仍为4.1%。
Q：明年房价会涨吗？想买二手，但是预算明年可以更充裕，可以等等吗？
A:目前房价已经基本稳定，房住不炒是大趋势，在当下政策下，目测近1年房价大幅波动的可能性不会太大，且您看中的是二手住宅，还会综合一定的折旧因素。
因此，在当下市场环境下，等你明年预算充足再出手也是可以的。
那么，对于现在的楼市，你又有哪些疑惑呢？欢迎评论区留言。
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