房产转移的情况主要有三种：

继承

继承这个词儿大家都很熟悉，尤其电视剧那种，不管什么人家总能从腕上褪下一只镯子，放在孩子手里，说这是你奶奶给我的，现在给你

这算是一个微缩版的继承了

很多人以小见大，就觉得这是我爸的房子，传给我，天经地义，不需要什么手续也不需要什么税费

大错特错

首先，继承的前提是什么——父母已经去世

我们国人传统对遗嘱这东西比较忌讳，觉得人还在就立遗嘱不吉利，尤其是越不发达的地方这种想法越根深蒂固

但是来到法律层面，如果没有准备好遗嘱，你想要给儿子的房子不一定能完完整整到儿子手里

因为没有遗嘱就要按法定继承、按顺位执行，第一顺位是配偶、子女、父母；第二顺位是兄弟姐妹、祖父母、外祖父母

开头的情况就是这样，朋友的亲戚去世，法院启动法定继承程序，把房子平均分给第一顺位继承人，所以会出现一套房子分了4份的结果

用房子来考验人性那简直是百发百中，为了分上一辈的房产，亲戚反目、骨肉相残、闹上法院打官司的比比皆是，现实中我也见过多破烂的房子都有人抢，房子价值高的，不分一杯羹更是如剜自己一块肉

现实就是如此，所以啊，如果老人确实想把房子留给自己的孩子，就一定要立遗嘱，以免后期多生事端

此外，这个遗嘱不是你自己在家里写一页纸就可以的，是需要去公证处的，当然这里是需要交一点公证费的

继承的话，前三个税就可以都免了，只交一点印花税就可以了，从经济角度看是父房子继最合算的途径，只不过手续繁杂了些

继承的房子再卖，也不需要再交税，只一个工本费就可以了（这里指的是威海，大家要注意每个地方的政策是不同的）

如果父母想活着的时候就把房子给后代，可以走两种途径：赠与、买卖

赠与

赠与，大白话就是赠送，比如说男生为了表达自己的爱，把自己婚前买的房子送给女生

送，这个词，很容易让人感觉整个过程是免费的，尤其是接受的人，白白得了一套房子，多好

但实际上，真不是免费的

赠送是需要缴纳契税的——3%（也就是一百万的房子，契税三万），这一个费用是不管双方什么关系（包含直系亲属和非直系亲属）都需要缴纳的

此外，如果非直系亲属之间赠送，还有非常大的一个大税等，一共能占到税务评估价的20%，就是二手房买卖时的那种评估价，也就是说，一百万的房子这个税要20万，所以你如果到房管局税务局咨询的话（这里指的也是威海本地），对方会告诉你赠与只是直系亲属，非直系亲属就走买卖程序

因为，非亲属之间房产赠与是非常不合算的，我们都十万个不愿意跟钱过不去

买卖

买卖过户，就是我们最常见的二手房买卖交易

房子过户主要的税是个人所得税、契税、增值税

契税的征收标准是这样的：个人唯一住宅，九十平及以下的交1%；九十平以上的交1.5%；如果是两套房子，九十平及以下是1%，九十平以上是2%；三套以上都是3%

若是遇到房产买卖问题，房产经纪人首先会向你确认的问题是你的房子是不是满五唯一，也就是拿房产证满五年了，而且你只有这一套房子

如果满五唯一，就可以免去大税

像是万科翡翠公园这种刚拿证不满2年的房子，就需要6.6%的大税（包括个人所得税和增值税）

需要注意的是，这个6.6%指的是房产评估价的6.6%，比如说一套房子成交价是200万，银行给出的评估价是150万，那么需要交的大税就是150万*6.6%=99000

如果是拿证满2年不足5年，要交1%的个税

增值税，房证满两年就没有增值税了，不满两年的交全额的5.45%

我们在做二手房交易过程中遇到非常多也是非常可惜的一种情况是，很多房主在能办房产证的时候并没有去办，直到要卖房子了才说自己没办证，想等着过户的时候一起办，原本可以免去的大税就这么一分没省的都交了

简单的归纳一下，在买卖交易中，理论上买方承担的是契税（依据已有房产数量不同承担1%或者1.5%或者3%）；卖方承担的是大税，包括个人所得税和增值税（根据拿证时间长短，分为免税、1%和6.6%三种情况）