一、两种产品简介

二、两种产品对比

这两种产品背后，其实意味着两种不一样的生活形态。

我们先说市中心的老破小：

第一点：它一定处于相对中心的位置，所以周边的资源生活的面貌一定是比较好的。基本上楼下3-500米就有菜市场，一公里内有商场和地铁站。

但是它的社区本身是比较老旧的，多为红砖砖砌结构，楼龄在20年以上，银行贷款成数一般会低些。居住在里面的以周边刚刚工作的上班族和广州本地老人家为主。同时它周边学校由于建校时间长，师资优良，一般学位不会太差。地段好，学位好，房子老，现代化生活设施少，这是我们说在市中心的老破小的一个常规状态。

再说一下近郊学位房：

它的社区崭新、它的空间崭新、它的配套现代化，它周边新建了大型商场和医院，引进了名校附属小学。大家要注意不是每个项目都是近郊学位房，一定要配套完善、交通便利才行。

如果大家住在这里，生活起来会非常舒适。它会满足你对一切新房的想象：窗明几净、风景优美，早上喝着早茶看日出，晚上伴着星空和邻居一起在草坪上一起遛狗。但是这些项目由于位于新区，到市中心一般要半小时到一小时车程，每天要多花一个小时在路上。对于你来说，你可能要忍受一段时间的地区发展周期,时间换空间。

所以关键要去问问自己：我们到底需要什么？

如果你是一个朝九晚九的职场从业者，不是996就是007，需要有很多时间投入在工作里面，不希望有太多时间浪费在通勤，可以节约更多时间去工作；或者家里有宝宝，自己非常在意孩子教育，一定要上最好的那间学校，那么居住在老破小里面可能会比较适合你。

如果你工作也没那么远，或者可以换个近点的公司；对于生活品质有很高的要求；不喜欢破旧的小区，想享受一下现代化的设施，比如停车场。那么近郊的学位房就更合适你。

比如说：我们是一个三口之家，或者说是新婚的小伴侣，希望在周末可以过上一个非常好的二人世界，那么这个社区本身对你来说意义比较大了。有一个细节希望可以跟各位分享，我们说愿意买郊区背后其实不是说我们接受郊区，而是看好郊区未来的发展。所以对于你来说一定要去判断，这个郊区在5年之后它是不是还是郊区，在5年之后会不会有很大的变化。如果有，那么对于你来说可能你在忍受5年之后的周期，可以换来好生活+好地段。

如果在自住的角度上叠加上增值的角度，就可以展开说说了。以5年时间为限，房价涨幅和回报率上，近郊新盘是要远远高于市区老破小的。
年轻人首套房贷款年限长，利用杠杆多，其实买新房更能利用自身的优势房子是固定资产，是有金融属性的。老破小因为房龄过大，金融上比较吃亏：不管是贷款成数，还是贷款年限，都很难贷足，这个其实就把年轻人首次置业的优势弱化了。而且，以后换房改善，接盘者也不如新房好找。因为人们在买房时，判断是否买得起的标准，不是总价，更多的是首期款能不能凑齐，月供能不能负担。如果解决了上面2个问题，大家可能更愿意买新房。毕竟首付更低，贷款年限更长。

一套房龄30年的老破小，和一套房龄5年的次新房，总价同为200万。老破小因为房龄太老，只能按评估价的80%贷款，且只能贷15年；而次新房则可以按照100%，贷30年。在首房首贷，不考虑税费的前提下，老破小的首期款为：200-（200x80%）x 70%=88万
新房的首期款为：200x30%=60万。前者要比后者一次性多支付28万。而一个按30年贷款，一个按15年贷款，每月的月供，老破小也要远远高于新房。所以，同样200万，老破小的上车价和后期月供，都要比新房高出不少，把相当一部分购房者拦在了门外。
另外，随着你居住时间的增加，5年后换房，那老破小的房龄又增加了5年。因此，从将来卖出的角度考虑，次新房比老破小有更大的受众群体去接盘。