地产下半场，房企产品配比逻辑变了！

今年以来，南京头部板块陆续出现了一批“小户型”产品，最小110㎡起步！

在动辄约140㎡起步的改善板块中，非常“扎眼”。看似简单的几个数字，却很大程度决定了项目的畅销与否。这次除了我们常谈及的河西、新玄武，还有众星捧月、热度极高的南部新城。

据说，才拿地不久的合肥城建G01、三金G02都有“试水”小户型的打算，且大概率都在三、四季度入市。其中有不少稳健派房企迎难而上。

网传绿城管理代建（操盘）边城G125，保利坐镇G01、金基独掌G124，品质房企接连入局，下半年的大校场似乎更有看头了...

（为方便买房人交流，大校场购房群下现已组建完毕，欢迎感兴趣的朋友扫码加入）

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毫不夸张的说，目前，有实力能与河西掰手腕的只有南部新城。

南部新城地处南京东南，主轴线为大校场机场，核心区面积约10平方公里。

根据史料记载，大校场机场原是明初阅兵练武的大校场，1929年演变为民国空军训练场，曾是中国历史上最大的航空基地之一。

抗日战争期间，许多中国战机从这里起飞，与来犯的敌机搏杀。

随着城市化进程加，1997年机场民用航空部分迁至南京禄口机场，2003年，南京按下了大校场机场迁建的启动键。

2015年7月30日凌晨，南京大校场机场正式关闭，这座陪伴了南京城86年的机场开始了华丽的转变。

大校场机场转场后，释放了超过100平方公里的净空限制，形成近30平方公里主城范围内唯一可供整体开发建设的宝贵空间。

南部新城核心区10平方公里，虽然少于河西中，但是也足够支持5-10年的开发周期，可以享受持续投入和持续升值的红利。

要知道，从05年编制南京红花-机场地区概念规划方案开始，大校场地区的规划历经多轮修改，最终决定将大校场机场主跑道完整保留下来，使大校场悠久的历史文脉得以传承。

未来片区将以约2.6公里长、60米宽的主跑道为基底，形成集产业发展、文化集聚、城市观光、健康休闲、生态景观为一体的“城市文化客厅”。

概念图

从城市设计方案来看，跑道两侧将建起一系列建筑，包括跑道公园、商办建筑、开放街区、二级地标建筑、小型博物馆、神机营广场、下沉广场、混合街区、文化综合体、规划白地（含古秦淮湾湿地公园）等。

机场公园规划图

此外，一直备受关注的南京博物院故宫馆、江苏省文化艺术中心也将建在旁边。历史建筑瞭望塔将保留并保护，成为该地块的标志性建筑。

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大校场地处秦淮河上游，行政区属秦淮区，与西侧的新街口、夫子庙是一脉之承，相较于河西、江北核心区，实力坐拥不可复制的“城心”优势。

紧扣“3年拉开框架、5年初见形象、8-10年基本建成、10-15年全面繁荣”的发展时序，南部新城的全新面貌正在稳步推进。

轨道布局/大校场片区规划有3、5、6、10、13、16号线6条地铁线，共设10个地铁站，是主城区内轨道线网密度最高的区域之一。

城市CBD/根据规划，南部新城未来的商业综合体总面积将超过220万方。如南京中芬合作交流中心，地铁上盖综合体地块，以及机场跑道200米地标建筑。

学校/整个南部新城将配套建设6所小学、7所初中和1所高中。而其中引人关注的就是南外本部的搬迁，与本部一体化办学，采取“一校两址”办学方式。

据悉，2022年南外初中共计招收480人，初一、初二年级在北京东路校区就读，升入初三年级及高中后，在南部新城校区就读。

医院配套/南部新城医疗中心（南京市中医院）已建成交付使用，该医疗中心拥有床位1500张，是一座综合性三级甲等医院。

景观资源/相比河西的江景、新玄武的山景，这里还有秦淮河、运粮河、七桥瓮湿地公园，水景资源丰富，具备打造改善型住宅的先天条件。

对于老南京人而言，南部新城更贴近他们对于“南京城”的认知，这里有交通物流及历史人文方面的优势...

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除了人文，自然景观，还有优质企业、资本的汇聚。

房企对于板块敏感度，在某种程度上代表着一个区域未来发展的动力与实力。

自2019年下半年至今，南部新城启动新一轮土地供应，先后吸引了金地、华侨城、金茂、金基、华夏幸福（南方公司）、招商、新城、华润等数十家品牌房企入驻，而这些房企，在业内看来均是以产品见长。

诸如最早入市的华著兰庭、云澜尚府、金基望樾府、金地大成雅境陆续迎来收官，新房价格从一开始4.48万/㎡到今年最高时一度冲至5.7万/㎡，两年年多时间，南部新城房价涨幅超15%，几乎与河西齐头并进，目前板块新房均价稳定在5.1万/㎡左右，与河西南不相上下。

除了以上陆续收官项目之外，南部新城6月至下半年，至少有6家纯新盘有望入市，不少惊现110平小户型。

• 大明路沿线：

（1）润淮府，稀缺112㎡，门槛约570万起，最快本周五领销许。

目前建面约112、140㎡样板间均已公开，最快将于本周五领到销许，首开（楼栋待定），户型建面约110、140㎡，加包放风5.3万/㎡，预计首付5成起。

要知道，在此之前，南部新城120㎡以下小户型，要追溯至2020年上市的华著兰庭，而从去年至今，区域内主力面积段143㎡改善为主。

• 地铁5号线南侧，秦淮河以南：

（1）边城G124，疑似由绿城管理代建并操盘,，毛坯限价44898元/㎡。

近日，有消息称，边城南部新城G124地块，或将由绿城管理集团代建，项目规划2栋17F高层住宅楼及相关配套设施。项目大门和外立面采用大面积玻璃幕墙和金属线条，极具辨识度。

效果图

效果图

相关资料显示，早在2016年绿城管理便首创代建4.0管理体系，而绿城代建4.0体系是一个整合房地产全产业链的平台，从企业和业主两大逻辑搭建，通过与企业对赌，最大程度上满足企业的需求，快速做大市场。

绿城管理，相比重资产的绿城集团更倾向代建和品牌输出，走的是轻资产化路线，投入相对少，又能达到品牌输出的效果。

2020年，绿城管理作为“代建第一股”在港交所上市（股票代码9979.HK），近几年，先后将十几家企业纳入了自己的孵化体系，涉及地产咨询、设计、教育、运营等多个领域。

可以看出，这些公司都不涉及制造、硬件，没有重现金流和高生产成本。企业的核心资源皆为人力资源，其成本也基本是人工成本，利润率相对较高。这些公司平稳运转的同时，也是反哺、赋能的过程。

绿城的产品力在业内有口皆碑，绿城管理脱胎于绿城集团，能以相对低廉的价格使用[绿城]商标。业内有句话，这样评价绿城代建，“并不是所有的牛奶都叫特仑苏，也并不是所有开发商都能够做代建！”大概是对其能力和品质的认可。

边城此时引入绿城管理，无外乎两方面考虑：其一来弥补了自身品牌影响力的短板，其二来可与隔壁金基G125形成产品力抗衡。

边城G124外立面效果图

（2）金基G125，拟建2栋14F-17F小高层住宅。

去年11月，与边城G124同期拿地的还有金基G125，两个地块相邻，毛坯限价相仿，金基G125为44902元/㎡。

G125东侧为在建地铁5号线，南侧住宅楼为14F，北侧住宅楼为17F，体量不大，约有100多套，户型面积预计在116、125㎡，金基操盘。

东北侧一河之隔为南京交通G122（疑似也为金基操盘）、东侧一路之隔便是南部新城“四叶草”。

效果图

另从规划中可以看出，南侧底层配建有商业，金基装修包价格普遍不低，未来该项目预计含包均价将超5万/㎡。

效果图

• 机场跑道两侧：

（1）奥体建设G121，户型143-215㎡，预计引入科技系统，下半年入市。

去年11月，出让的还有南部新城G121地块，被南京南部新城会展中心发展以底价25.8亿拿下，楼面地价11896元/㎡。根据规划，项目打造12栋8F-18F住宅，2栋商办楼以及商业等配套设施（住宅分C、D两个分区，各拟建6栋8F-18F），未来毛坯限价不超过44998元/㎡。

规划图

根据年初河西集团发布的消息， 河西集团下属公司奥体建设公司成功中选2021G121项目开发建设合作单位，获得该项目住宅地块代建代销、商办地块代建业务。未来将从规划布局、户型尺度、居住环境三大维度重点发力，将南部新城G121项目打造为区域高品质典范住区。

户型面积段143-225㎡，还可能会引入科技系统，最快下半年上市。此外，G121地块出让限制比较高，要求：引进1家科技类企业、1家商贸类企业、1家物联网企业。

项目地理位置优越，一路之隔即金地大成汇文府，位于大校场核心区域，靠近在建的地铁5号线“大校场站”，是名副其实的地铁上盖。后期与金陵华夏中心、大成汇文府构筑高端商业配套。

• 夹岗片区：

（1)合肥城建G01，网传与保利联合开发，保利操盘！

上周，市场有消息称，才拿地1个多月的合肥城建G01，或将与保利合作开发，户型面积段也同步有曝光，疑似为110-135㎡，如果消息属实，南部新城又多一个小户型产品。（具体以官方消息为准）

今年4月26日，南京首批集中供地中，南部新城G01地块元出让时触顶，后经摇号，被合肥城建以总价14.7亿拿下，楼面地价为32367元/㎡，未来毛坯限价45300元/㎡，最快下半年入市。

（2）三金G02预计会由三金独立开发，户型140㎡以内，计划年底前上市。

与合肥城建G01，同批次拿地的还有南京本土国企——三金地产（为南京钢铁集团有限公司的全资子公司，国家二级房地产开发资质），此前打造过三金鑫宁府，三金燕语庭，三金中粮祥云、以及光华门附近的三金鑫园等项目。

据知情人透露，三金G02或将于由三金独立操盘开发，目前项目正在做市场调研，户型面积段预计会控制在140㎡以内，毛坯限价45800元/㎡，计划今年年底前上市。（实际以开发商公布为准）

合肥城建G01、与三金G02两个地块相距不远，靠近在建的5号线夹岗站。G01靠近夹岗九年一贯制学校（小学已挂牌南外明远小学，今年开始招生四个班，初中暂未招生）；G02靠近南京第二历史档案馆（即将竣工），不远处即二手房汇景嘉园，后期配套可以共享。

关于这两家房企做小户型的初衷，大抵与市场行情、周边竞品有关。

对于房企而言，土地就是房企的“粮草”，房企有了土地才谈得上发展；产品则是房企未来强大的生命线，产品品质决定了企业能否在市场立足。

合肥城建与三金都有地方国资背景，对于首次入宁的合肥城建来说，触顶摇号拿下的南部新城G01地块，在面对板块内其他竞品冲击时，似乎并没有做好单枪匹马大干一场的准备。而后选择与发展稳建、有客源基础的央企保利联姻，心中自然多了几分底气；

反倒是三金看起来比较自信，在宁不仅有多个项目做支撑，还有南钢母公司做大后盾，想必早已把G02看成其集团口碑打响的标杆之作，至于是不是标杆，现在还不好定论。

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通过以上梳理不难发现，南部新城这几大新盘，都在暗自较劲，产品配比事关成败，不到最后一刻，谁都不会轻易亮出底牌。

不过从部分房企身上，我们也可窥探一二，为实现差异化竞争，下半年开始，资质一般的房企，趋向走“保守”化路线，扩大“小户型”占比，来提升“吸金”胜算。

业内有句话：“去不去看地段！行不行看户型！买不买看品牌！”地段的好坏决定了项目价格驱动力！户型的好坏决定以后居住的舒适性！品牌影响力决定今后的附加价值和产品质量！

越是实力房企对决，越拿出杀手锏。事实证明，目前南京头部板块，单纯的“做大做豪”已经不能适应市场变化和准客户需求，精细化和有针对性地提升，才能逆势突围。

接下来，随着官方对于房地产行业表态，以及各地楼市政策的支持，预计二批次大校场、河西依旧是实力房企角逐的主战场。

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