个人住房贷款是我国公民因购买商品房而向银行申请的一种贷款，有关银行规定，凡符合下列两种情况之一的，即可申请贷款品种：一是参加住房储蓄的居民;二是住房出售商和贷款银行有约定，由房地产担保企业为居民购房贷款向银行提供担保。

天猫好房X乐居南昌本期房产百科聚焦“商业贷款影响因素”。

1、借款人自身情况对商业贷款的影响

①借款人年龄对贷款的影响

借款人申请商业贷款时，年龄会影响可贷年限。借款人年龄超过35岁，可贷年限就会小于最长可贷年限30年。即贷款年限+借款人年龄≤65周岁，部分银行可贷至 70 周岁。

②借款人征信对贷款的影响

如果借款人的征信中有逾期记录，贷款机构在放贷时会更加慎重，贷款人需要对逾期情况进行说明。一般要求贷款人或贷款人家庭征信两年内不得有连续三次逾期或累计六次逾期，否则拒贷或提高利率。

注意千万不要频繁查询你的征信，一年查询1-2次为合理频率，若自行查询信用的记录过多，银行会误以为你“很缺钱”；授权他人查询你的信用记录过多，银行会默认为你已经很多次申请银行贷款，导致贷款通不过。

③借款人职业对贷款的影响

银行一般认为工作稳定的借款人，会具有持续的还款能力。

④借款人还款能力对贷款的影响

商业银行主要通过借款人提供的收入证明、银行流水等资料来评估其还款能力，收入证明的月收入需要达到月供的两倍，即月收入≥房贷月供×2，并加盖单位的公章或人事章。

如果借款人有债券、银行贷款、车辆购置凭证、个人所得税证明等额外的资产证明，可以提供给银行，一般会对批贷有帮助。

⑤借款人数对贷款的影响

若借款人贷款购房有“共同贷款人”，银行需要同时审核其年龄、职业、征信等个人信息。“共同借款人”的借款资质也会影响到贷款审批。

2、所购房屋情况对商业贷款的影响

①所购房屋房龄对贷款的影响

房屋房龄一般不超过 30 年，且贷款年限+房龄≤50 年。房龄越短，越容易获得贷款，且额度也比房龄较大的高。

②所购房屋性质对贷款的影响

借款人购买住宅，需要考虑房屋是住宅性质还是商业性质，会影响到其需支付的最低首付款比例和贷款年限。

住宅性质房产最低首付30%，贷款期限最长不超过30年。

商业性质房产最低首付50%、利率上浮10%，贷款期限最长不超过10年。

③购房者拥有房子的数量对贷款的影响

购买首套住房，贷款额度或最高可达70%；

未还完首套房贷款，购买二套住房的贷款额度最高可达55%；还完首套房贷款，购买二套住房的贷款额度最高可达65%。购买二套房利率上浮10%-15%。