最近一个小伙子记录下了自己在北京买的一套14.2平米公寓的视频大火，但是相信很多人打开房产媒体的视频，告诉你的确都是公寓不能买的言论，那么我们就借此问出一个问题，就是“公寓到底能不能买呢？”

对于这个问题，无论你回答是或者不是，恭喜你，你就是房地产市场里最壮的“韭菜”，因为现在网上很多人都会告诉你什么能买，什么不能买，说的可谓是异常笃定，可实际上一个问题的答案真就只能用是和不是来回答吗？当然不是，我们还是要从不同的角度去看待问题，有些资本家给你灌输简单的答案，只是为了在适当的时机，随着他们的一声令下，对你们进行收割。

所以公寓到底好不好，我们也要从多个方面进行考虑，首当其冲的问题就是，没有办法落户和40年产权的问题，如果只是没有办法落户，只需要一句我自住，也没有孩子要上学，就可以把这个不能买的理由堵死。而实际上，很多人压根就没想过自住，仅仅只是为了出租和投资升值。而40年产权的问题，因为很多二手房交易活跃的城市，产权也只剩下四五十年，所以也不是问题，至于什么不能通天然气，水电费贵等问题。拜托，这都眼看2022年了，很多公寓为了好出售，水电气的费用都快内卷成麻花了，甚至有的楼盘都可以直接申请民水民电，相比普通住宅，真心区别不大。所以这些都不是公寓不能买的核心问题。

那让我们回归问题的本质，公寓不能买的最大因素，其实就是不划算，如果说公寓的单价只有住宅的1/3，甚至还不到的时候，我就不信媒体专家们还会厚着脸皮跳出来说“公寓不能买”，但问题就在于，公寓当前每平米的价格大多数都跟住宅相差不大，以青岛来说，多数公寓每平米的价格是同片区住宅的7折左右，有些人可能觉得，公寓面积小，再比住宅便宜个2-3折，也挺划算的，毕竟自住的话，没有什么太大的差距。

但重点是，公寓看似便宜，实则不然，主要是因为杠杆率，因为商办类商品，银行最多只能贷款50%，最多贷10年，这十年的贷款又比普通的住宅上浮了很多，而另一个不能忽视的问题就是，公寓的融资变现比较困难，按照银行工作人员的说法，愿意接受住宅，不愿意接受商办类资产，这也就意味着公寓、商铺类的房子，很难通过正常途径拿到和住宅一样的抵押贷款，而在变现方面商办类产品除一二线城市外，几乎连中介挂牌都很少。

最后一个问题，也是被很多人忽略的问题，因为绝大部分城市都是非存量房市场，无论是住宅还是公寓都有大量的新房供应，直接买新房，除了房款和契税，基本没有其他开支，省心省力，而二手公寓的税费综合起来基本都在出售价格的20%以上，这就意味着，即使选房特别优秀，并且涨幅紧跟住宅，同时以正常的价格变现，公寓在收益方面，也会比同期住宅的价格差出一大截，至于那些涨幅低，位置一般的，不用想，基本卖不出去的。

说完公寓的坏处，我们再来说说公寓的优点，众所周知，公寓的投资收益肯定是要低于住宅的，因为这是社会属性和转让难度决定的，但如果是刚需自住呢？很多大城市的住宅价格已经快上天了，普通家庭不吃不喝也要30几年才能买得起房子，这时候公寓最大的优势也就显现出来了，就是总价低，同样的城市同样的地区，公寓一平米能比住宅便宜个20-30%，而由于可以选择小面积户型，往往几十万就能拿下来一套，年轻人踮踮脚还是够得到的。

其次，一二线城市的公寓，多在繁华商圈，交通发达，配套设施齐全，而同样的配置，要想拥有一套住宅，对普通人来说，基本就是下辈子的事情了，很多人会说公寓面积小，没法要孩子，一层楼更是有很多住户，早晚乘坐电梯还得排队什么的，但这些对于决定留在大城市打拼的年轻人来说，根本不是问题，大城市每个月房租好几千，公寓月供也是几千，所以越来越多的年轻人发现，与其一家人拼命内卷，不如一个人安稳生活，所以公寓到底能不能买，还是得看你个人的需求来决定的，如果你的需求是做投资、抗通胀、等升值、娶妻生子什么的，公寓确实不是一个好选择，但如果只考虑刚需自住，想要在偌大的城市中，有一个属于自己的小家，那么只要选好地段，只要够便宜，公寓并没有什么不妥。

那么大家认为公寓到底能不能买的？欢迎评论区下面留言！