编辑整理：张双建律师，执业于海南瑞来律师事务所。

湖北当阳人士，毕业于中央民族大学新闻学专业，文学学士。

执业前的十多年，历经黑弧奥美、中国旅游地产服务集团、乐居等公司，专业从事于房地产领域的营销策划、整合推广、媒体传播。

黑弧奥美期间，以团队作品获得：2009时报世界华文广告奖房地产类铜奖（金银奖空缺），2009中国国际广告节银奖，2010广州日报杯华文报纸广告奖铜奖、银奖。

基于此前的工作经验，对房地产行业发展、业务模式创新、房屋交易、广告宣传等有着较为深刻的认识，会继续秉持“产业思维”、“企业思维”和“用户思维”，在房地产领域进行深耕，努力成为“房地产+”或“+房地产”的专业律师。

同时，基于此前在人才培养、流程管控、效率提升等方面的实践与探索，还会持续探索品牌管理、经营管理、风险管理的融会贯通，以综合能力促进企业各项要素间的化学反应，推动企业的高质量发展。

案例1

老带新送物业费，开发商未兑现，业主告上法庭

案例来源：《小宁普法丨购房“老带新”送物业费到头来却成“空头支票”？法院判了！》（宁乡市人民法院 2025年07月24日 17:25 湖南）。

“老业主推荐新客户认购成交后，可获赠物业管理费……”为了吸引客户，不少楼盘在销售时会打出“老带新”赠物业费的广告。

然而，当老业主成功推荐新客户购房后，房地产公司不履行承诺怎么办？且看宁乡市人民法院蓝月谷人民法庭审理的一起合同纠纷案。

案情介绍

2020年3月，房地产开发公司M公司发布商业广告，广告载明“A项目老带新奖励：老带新成交同享两年物业管理费用赠送，老业主可享推荐奖励”。

业主老罗在看到广告后，推荐新业主老刘认购了该项目的4套房屋。

之后，M公司与老罗签订了《A项目赠送物业管理费确认书》，该确认书载明老罗可享受公司赠送的物业管理费6806元、6845元、6806元、6845元，共计27302元。同时，该确认书亦载明：赠送的物业管理费仅用于实际产生的物业管理费用抵扣，不可折现，不可找零，不可转让，抵扣方式以现场操作为准。 

确认书签订后，约定的物业费却久久未见踪影，老罗于是将M公司诉至法院。

法院审理

法院判决，M公司支付老罗物业管理费27302元。

1、法院经审理认为，本案是合同纠纷，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

本案中，M公司发布了商业广告“A项目老带新奖励：老带新成交同享两年物业管理费用赠送”，老罗推荐老刘在此项目购买了四套房屋后双方签订《A项目赠送物业管理费确认书》确定赠送老罗物业管理费共计27302元。

综上，双方之间存在合同关系，老罗已履行相关义务，有权要求M公司按约定履行义务。

2、对于“M公司称其发布的广告系要约邀请，其不曾向老罗发出过要约”，法院不予采纳。

（1）《民法典》第四百七十二条规定“要约是希望与他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列条件：（一）内容具体确定；（二）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束”，《民法典》第四百七十三条规定“商业广告和宣传的内容符合要约条件的，构成要约”。

（2）本案中，M公司发布的A项目老带新奖励内容具体明确，即同享两年物业管理费用赠送，且该商业广告在外观上所呈现出M公司愿意受约束的意思，故该商业广告应为要约。

（3）另，双方此后另行签订《A项目赠送物业管理费确认书》，也表明M公司愿意受该商业广告约束。综上，M公司上述主张，于法无据，法院不予采纳。

3、对于“M公司称物业管理费不能折现”，法院不予采纳。

（1）《民法典》第五百二十二条规定“当事人约定由债务人向第三人履行债务，债务人未向第三人履行债务或者履行债务不符合约定的，应当向债权人承担违约责任”。（以及《民法典》第五百七十七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。）

（2）本案中，《A项目赠送物业管理费确认书》载明“赠送的物业管理费仅用于实际产生的物业管理费用抵扣，不可折现”，M公司向法院出具补充说明载明“如M公司确认相应业主可享受物业费减免优惠的，则由M公司向物业公司支付费用，以抵扣实际产生的物管费”。

（3）由此可知，双方约定案涉物业费系由M公司向物业公司缴纳，但M公司一直未向物业公司缴纳物业费，故其应向老罗承担违约责任，因此，老罗有权要求M公司折现。

据此，法院依法作出判决，M公司支付老罗物业管理费27302元。一审宣判判决后，M公司不服提出上诉，二审法院驳回上诉，维持原判。

法官提醒

业主在享受购房优惠时一定要保持警惕，仔细审查合同条款和承诺内容，避免被不实承诺所蒙蔽，落入“空头支票”的陷阱。

同时，对于房地产公司而言，应当遵守诚信原则，切实履行自己的承诺，对于物业公司而言，应该加强与房地产公司的沟通协作，确保业主的权益得到保障。

法律解读

“要约与要约邀请”

《民法典》第四百七十二条 要约是希望与他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列条件：

（一）内容具体确定；

（二）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。

《民法典》第四百七十三条 要约邀请是希望他人向自己发出要约的表示。拍卖公告、招标公告、招股说明书、债券募集办法、基金招募说明书、商业广告和宣传、寄送的价目表等为要约邀请。

商业广告和宣传的内容符合要约条件的，构成要约。

1、要约与要约邀请的区别：

（1）要约是旨在订立合同的意思表示，行为人在法律上须承担责任。要约邀请，又称要约引诱，是希望他人向自己发出要约的意思表示。要约邀请是一种缔约的预备行为，是事实行为，只能唤起他人的要约，不能导致他人承诺。

（2）要约中，表达了当事人愿意承受要约约束的意旨，要约人将自己置于一旦相对人承诺，合同即成立的地位，决定权在于相对人。

（3）要约邀请中，要约邀请人对于相对人的意思表示，也即要约邀请人唤起相对人发出要约后，针对相对人的要约，要约邀请人行使的是承诺权，其有决定承诺与否的自由，要约邀请人不受拘束。

（4）要约内容必须具备合同成立的必备条款，而要约邀请不必具备这些必备条款。

（5）要约内容具体确定，而要约邀请则不具体、不确定。

2、在实践中如何具体区分：

（1）依据《民法典》第四百七十二条和第四百七十三条的规定。

（2）是否具备合同的必备条款。比如，一份订单只有货物的名称、规格，没有数量，不能认定为要约。

（3）依据交易习惯。出租车打开空车标识，根据行业惯例可视为向不特定的人发出要约，乘客上车，构成承诺。如果当事人在以往的交易中形成交易习惯，那么，仅有货物数量的传真，也可视为要约。因为可以从以往习惯中判断合同缺少的其他因素。对于交易习惯，由提出主张的一方当事人承担举证责任。

（4）行为人是否以缔约为目的。以缔约为目的，是在合同中明确表明受要约拘束的旨意。如时装店展示标明价格的服装，可视为要约；或虽标明“样品”，但有“正在出售”和价格的字样，可以视为要约；如果标明“样品”，但没有标价和“正在出售”的字样，可以视为要约邀请。

案例2

老带新送物业费，开发商未兑现，业主拒交物业费成被告

案例来源：《以案释法 | 未兑现“老带新”优惠政策 业主拒交物业费涉诉》（陶然 魏昆 南昌市西湖区人民法院官微 2022年03月03日 17:19 江西）。

开发商未兑现“老带新减免物业费”的承诺，业主不满，故消极缴纳物业费以示抗议，被物业公司告上法庭。

案情介绍

被告黄某系原告某物业公司提供服务管理的南昌市西湖区朝阳洲某楼盘的业主。根据《前期物业服务合同》的约定，某物业公司为案涉楼盘提供物业服务，并按照约定收取物业服务相关费用。

在合同履行期间，黄某拖欠2019年10月1日至2021年6月30日期间的物业费2695.35元。某物业公司多次催告未果，遂诉诸法院，要求黄某支付欠缴的物业费2695.35元，并承担按照每日千分之五的标准支付滞纳金共3502.02元。

物业表示：

对“老带新减免物业费”不知情

该院立案前台收到案件后，决定启动诉前调解前置程序，并指定一名经验丰富的专职调解员诉前化解。

调解过程中，黄某表示，签订购房合同时开发商对业主承诺实行“老带新”减免一年物业费的优惠政策。后黄某带着亲友在该楼盘看房并购房成功，但一直没有享受减免物业费的优惠政策。

原告物业公司听了苦笑不已，表示之前开发商承诺减免物业费，物业公司并不知情。

得知事情原委后，调解员释明：

一方面，黄某如果认为其符合“老带新”的优惠政策，可以提供优惠券等证据佐证，但黄某未提交任何证据，应承担举证不能的法律后果；

另一方面，并无证据显示开发商承诺减免物业费获得原告某物业公司的同意，根据合同相对性原则，开发商与黄某之间的协议或承诺，不能约束作为第三方的物业公司，黄某可收集证据另行向开发商主张。

双方言和

经过法官入情入理释法，黄某意识到自己将矛头指向物业公司确有不妥，同意缴纳拖欠的物业费用。

某物业公司也体谅黄某的心情，引发本案诉讼确实事出有因，黄某并非恶意拖欠。在法官的劝说下，某物业公司放弃了滞纳金的诉请，并同意通过赠送礼品的方式给予黄某优惠。

最终，在法院、物业、业主三方努力下，该案以诉前调解方式妥善解决，黄某当场缴纳了欠缴的物业费用2695.35元，某物业公司同意放弃滞纳金的诉请，并通过赠送礼品的方式予以优惠。双方握手言和，案结事了。