在深扒回迁房之前，我对于回迁房的态度是——真的笋！

因为理想状态下，按商品房价5折拿下回迁房，之后拿证顺利过户，有证的回迁房按商品房正常交易，价格与商品房基本相当，但是对比别人买入商品房的成本，房价上涨后，买回迁房的收益更大。

但是，分析过利弊后，你会发现，回迁房把笋都夺光了。

虽然优质地段的回迁房附加了区位价值，但更多的回迁房产品还是禁不住市场的磨砺，难在大市的激荡中走出上涨趋势。这里以同样位于黄埔的回迁房小区天鹿花园为例，从去年到今年的二手房均价来看，天鹿花园的涨幅对比周边的商品房住宅，可以说是聊胜于无。

这样的回迁房，买到了便宜却丢掉了涨幅，你说亏不亏？但这仅仅是回迁房众多风险弊病之一，购买回迁房，你可能还会面临这些风险：

1.一房多卖

指标房购买签署的属于私人协议，如果遇到房主一房多卖，购房者后续将会面临产权纠纷，甚至走上维权索赔之路。

2.无法过户

购买无证回迁房是与业主签订协议，付部分房款，剩余房款在过户后支付，但过户时间不可控，可能会面临买房后几年甚至数十年都无法过户的风险。

3.房主违约

因为不受法律保护，购买无证房产，如果遇到房价上涨，原房主违约反悔，且回迁房性质属于禁止转让的情况下，买家极可能竹篮打水一场空。

4.抵押贷款难

无证的回迁房交易难度大，五证不齐的房子，也基本难以拿出来抵押贷款。

5.房屋质量和社区环境

一般来说，回迁房作为村民补偿性住房，开发商不会像商品房一样过多的考虑出售的问题，而是尽可能地以最低的成本建成，因此房屋质量、配套设施等不比商品房，容积率也会比较高，同时回迁房小区往往出租量大，居住人群更复杂，人口流动也更频繁，因此回迁房小区产品品质及居住质量都会打折，也会存在一定的安全隐患。

6.旧改烂尾

这个基本是最糟糕的结果，但也是这瞬息万变的市场上可能发生的变数。

总之，购买回迁房指标和无证回迁房的风险因素，都大于购买回迁房未来可能带来的收益因素。