在深扒回迁房之前,我对于回迁房的态度是——真的笋!
因为理想状态下,按商品房价5折拿下回迁房,之后拿证顺利过户,有证的回迁房按商品房正常交易,价格与商品房基本相当,但是对比别人买入商品房的成本,房价上涨后,买回迁房的收益更大。
但是,分析过利弊后,你会发现,回迁房把笋都夺光了。
虽然优质地段的回迁房附加了区位价值,但更多的回迁房产品还是禁不住市场的磨砺,难在大市的激荡中走出上涨趋势。这里以同样位于黄埔的回迁房小区天鹿花园为例,从去年到今年的二手房均价来看,天鹿花园的涨幅对比周边的商品房住宅,可以说是聊胜于无。
这样的回迁房,买到了便宜却丢掉了涨幅,你说亏不亏?但这仅仅是回迁房众多风险弊病之一,购买回迁房,你可能还会面临这些风险:
1.一房多卖
指标房购买签署的属于私人协议,如果遇到房主一房多卖,购房者后续将会面临产权纠纷,甚至走上维权索赔之路。
2.无法过户
购买无证回迁房是与业主签订协议,付部分房款,剩余房款在过户后支付,但过户时间不可控,可能会面临买房后几年甚至数十年都无法过户的风险。
3.房主违约
因为不受法律保护,购买无证房产,如果遇到房价上涨,原房主违约反悔,且回迁房性质属于禁止转让的情况下,买家极可能竹篮打水一场空。
4.抵押贷款难
无证的回迁房交易难度大,五证不齐的房子,也基本难以拿出来抵押贷款。
5.房屋质量和社区环境
一般来说,回迁房作为村民补偿性住房,开发商不会像商品房一样过多的考虑出售的问题,而是尽可能地以最低的成本建成,因此房屋质量、配套设施等不比商品房,容积率也会比较高,同时回迁房小区往往出租量大,居住人群更复杂,人口流动也更频繁,因此回迁房小区产品品质及居住质量都会打折,也会存在一定的安全隐患。
6.旧改烂尾
这个基本是最糟糕的结果,但也是这瞬息万变的市场上可能发生的变数。
总之,购买回迁房指标和无证回迁房的风险因素,都大于购买回迁房未来可能带来的收益因素。
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