为避免房主毁约，应注意以下五点：

1、签约应先查明房屋是否有其他产权人。

2、注意证据留存，签订二手房合同之后，可能会出现卖方或者买方对付款时间等进行细微的变更，所以我们要保留协商过程中的证据，比如视频录像、通话录音、微信记录等，也可以签订新的书面协议。

3、签合同时注明违约条件。在签订交易合同的时候，购房者应当在主要合同内容中注明违约赔偿责任，也可以适当加重卖方的违约责任，使卖方不敢轻易反悔。

4、要警惕卖家拖延接受付款的行为。

5、可以分阶段支付中介费。为了保证购房者从始至终都能够享受到一流的中介服务，建议购房者最好分阶段支付中介费，以免出现中介只收钱不办事的情况，还能促进中介在房屋交易过程中站在买方的角度考虑问题。

       若二手房房主毁约，购房者可以做以下三点。

1、避免合同无效情况。比如核实房产权利人的身份、代理人的授权委托手续、房产共有的情况等；注意合同内容。交易双方可以约定更短的交易周期以尽快完成交易，或者约定更高的定金额度（法律规定不超过交易金额的20％），或者约定一旦发生纠纷、诉讼引发的律师费及各种费用，由败诉方承担，尽可能增加违约成本。

2、自己按合同约定履约，不给对方违约机会。包括按时足额支付定金、及时办理首期款的银行资金监管手续等。

3、及时固定证据。如果卖方在履行义务期限届满时未履行此义务，买方应自己或者委托律师向卖方发出书面的《履约催促函》，并保留函件复印件及邮寄凭证，以证明对方违约的事实；协商不成，法律解决。及时委托律师维护自身合法权益，起诉后都应立即申请财产保全，查封涉案的房产，以保障今后判决的顺利执行。