“居住权”对楼市的影响有多大？-乐居买房指南

买房指南

“居住权”对楼市的影响有多大？

2022-05-31 11:17:33

5月13日央视财经报道了房屋居住权登记正在安徽、河南等地逐步推行。听到“房屋居住权”这一名词，有的人可能会问了：

这个居住权登记是什么意思啊？这是最近刚出来的新政策吗，为什么我从来没有听过呢？它的适用范围以及在现实生活中的作用有哪些呢？

对于以上这一连串的疑问，今天我们就慢慢给大家解答。

# 01

什么是居住权

在去年实施的《民法典》中，新设立了一种权利——居住权，规定居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权。

居住权设立后，居住权人在权利生效期间，享有占有和使用房屋的权利，即便房屋产权发生转移，居住权也不受影响。

也就是说，居住权的设定将房屋的居住权和所有权分开，满足“房子不归我，但我却能住”的诉求。

并且，居住权不仅可以在亲属间设立，在没有亲缘关系的个体间也可以进行。

例如，失独老人先为自己设立居住权，再把名下房屋出售，老人可以在晚年获得一笔收入，实现以房养老。

又或者夫妻双方都曾离异，又重新组合了新家庭的情况下，丈夫病逝。现有的房产可能被原来的子女继承，要想保障妻子的居住权利，就可以给妻子设定居住权。

这对保障特定弱势群体“居者有其屋”具有重要意义，也能最大限度地发挥房屋效用。

据了解，居住权的登记，是在不动产登记机构办理的。

看到这有的人可能会问了，同样是在不动产登记机构办理的，居住权和产权的区别在哪里呢？

（一）概念不同

居住权，用益物权的一种，指对他人所有的住房及其附属设施占有、使用的权利。

产权是经济所有制关系的法律表现形式。它包括财产的所有权、占有权、支配权、使用权、收益权和处置权。

（二）取得方式不同

产权可以通过以下几种形式取得：

1、购买取得；2、建设取得；3、受赠取得；4、抵押取得；5、继承取得。

居住权取得方式：

1、依合同而取得居住权。如承租人依租赁合同而取得对出租的房屋的居住权。

2、直接依法律的规定取得居住权。如未成年子女对其父母的房屋享有居住权。

3、依遗嘱等法律行为取得居住权。房屋所有权人可通过设立遗嘱的方式为他人设定居住权。

4、因取得时效的经过取得居住权。

（三）权力内容不同

1）产权制度包括财产的所有权、占有权、支配权、使用权、收益权和处置权。

2）居住权的基本内容包括：

①对房屋的使用权；

②收益权，即在自身和家庭需要的范围内取得房屋收益的权利；

③物权请求权之保护的权利，即居住权人对房屋有占有、使用和收益的权利，为实现该权利，居住权人有排除所有权人和第三人妨害的权利。

# 02

居住权潜藏的风险

可以看出，居住权的出现对解决现在社会中存在的一些问题，确实比较有帮助。

但另一方面，居住权可以进行买卖交易的背后也潜藏着一定的风险。

根据央视财经发布的内容显示，目前，市场上已经出现了个别居住权交易平台。

在某交易平台中，看到有多套待售的居住权房源。

平台宣称，购买居住权，卖方可以获得一笔收入，买方可以获得最长七十年的占有、使用房屋的权利。

出售居住权后，业主只保留所有权，所有权人可以随时转让所有权，但是自己不能居住。居住权人可以自住，但是不能转让。

值得一提的是，这上边很多的房源都是以半价的形式出售。一套河北省香河县的房源，市场价大约在60万元左右，而该房屋的居住权只需要30万元。并且，房产证上还有“设定抵押登记”的记载。

根据记者询问得知，这房子是房主通过银行贷款购买，还有未结清的贷款。法律专家表示，这种已经被抵押给银行的房子，如果再出售居住权，很有可能会带来法律风险。

除了以上，另外还有一些方面的潜在风险。

第一，居住权的存在，让房产交易变得更加复杂。

过去房产交易，只需要看是否存在抵押、是否存在租赁。未来还要看是否存在“居住权”，一旦存在居住权，房产交易就不是那么简单了。

毕竟，居住权与所有权分离，两者同属用益物权，权益关系相当。居住权的到来，相当于给房产加上新的“负担”，有了“负担”之后，房产交易必然受到影响。

一旦疏忽了居住权，即便买到了房子，也未必能住在其中，这是二手房交易不得不考虑的“雷区”。

第二，可能会成为赖账的新手段。

现在我们时常会遇到一些借债的，正常情况下，向银行借款，一般还会要求拿实物抵押，而生活中用房子抵押是大多数人的选择。

当一个人资金链破裂，或者资不抵债的时候，银行往往会拍卖其名下的资产(房产是大头）。

那么，这些人会不会通过设置相关联的居住权来对抗拍卖呢？（甚至是终身免费居住权，这样的房子谁会买）。

第三，房子的流动性减弱。

一旦房子被设立了居住权，那就像你房子上有租客或者权益不完整一样，如果你想卖掉房子，那么就没那么容易了。

试想，如果你的房子上设立的是长期居住权，别人买了这样的房子还有什么用呢？

第四，房子的附属权益归属问题。

大家知道，现在房价比较高，尤其是一线城市的房价更是高得离谱。

这除了一线城市经济较为发达的原因外，还有一个原因就是在这套房子背后有许多的附属权益。

要读书，就需要满足落户N年，且实际居住，如果查到有“居住权”的存在（很好查，相关部门有登记记录），那么这些“权益”又该归属谁呢？

所以，这一政策的出现虽然最大程度的保障了特定弱势群体的居住权益，但对二手房交易也是一个不容忽视的变量。

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