二手房因其周边配套设施相对成熟完善，可选性丰富、所见即所得等优势，在市面上深受众多购房者的欢迎。但也并非市面上的所有二手房都值得入手，如果你有置业二手房的计划，选购时需要注意避开这几种类型的房子，否则将来你的房子既不容易转手又住的不舒服。

第一，避免空置率过高的小区

造成小区空置率过高的原因，通常有两种，第一种是位于城市偏远郊区的小区，由于周边配套不完善带来生活上的诸多不便，导致房源无人问津；第二种是炒房囤房比较严重的小区，在当前楼市行情下，卖家基本被限售套牢，转手难度较大。对于这些空置率高的小区，特别是第二种，如果房地产市场长期处于下行期，为了减轻月供压力，容易发生抛售现象，这就会导致小区甚至周边小区出现区域性房价下调现象。即便是在房价不跌的情况下，这类小区的房源基本也会趋于有价无市。

购房者可以通过两种简单易行的方法判断小区空置率的高低，一是可以晚上7点以后在小区外观察整体亮灯情况，二是可以观察地上和地下停车位的情况，以及车辆出入小区的频率。总之，空置率较高的小区，在房产升值和保值方面存在着很大的不确定性，要尽量避开。

第二，避免租户较多、人员复杂的小区

有的小区规模较小，小户型偏多，房价和房租相对较低，能吸引到较多人入住，虽然房子出租率较高，但却不建议入手这类型的二手房，原因就在于这类房子的安全性和居住舒适度相对较差。这类型的小区通常容积率也较高，楼栋内也会有用于经营、办公的出租房，所以小区内、楼栋内经常会有各色人群出入，容易暴露人员素质参差不齐等问题。而这类小区的物业管理水平也相对比较落后，安全性往往也无法得到足够重视，所以这种房子再便宜也不要买。

第三，避免老旧的高层住宅

随着我国城镇化的快速推进，为了提高土地利用率，过去二十年的时间里我国在城市中建造了很多高层住宅，这些高层住宅不仅可以节约寸土寸金的城市土地资源，还能增加居住人口，高层住宅数量的增加正是如今二手房市场得以快速发展的基础。所以，面对大量的二手高层住宅，购房者应该尽量避免选择已经老旧的高层住宅，这些高层住宅不仅容积率高，而且未来拆迁难度也很大。

一般来说，高层小区的容积率最高不超过5，否则建筑密度过高，居住压抑感会明显，大大影响居住舒适度。除此之外，房龄较高的高层住宅小区不久之后还会面临拆迁窗口期，小区内大量的住户会令拆迁补偿、安置就成为一大问题。所以综合两个原因来看，建议还是不要购买老旧高层小区的二手房。

第四，避免房龄超过30年的“老破小”

由于建设时间较早，“老破小”二手房往往位于市中心，理论上不管从地段还是配套，“老破小”都值得考虑，所以这类型二手房一直都是大家比较关注的，但是这类型的二手房潜在的问题购房者们也不得不关注。

首先，如果是房龄超过二三十年的“老破小”，在房屋层高、通风、采光、绿化等方面往往都不理想，户型设计上也存在许多不合理之处。加上房龄较大，建筑可能已经开始老化。

其次在贷款方面，房龄超过二三十年的“老破小”基本很难拿到贷款，往往只能全款买房。即使贷款批下来了，贷款年限也会被大大缩短。

在投资方面，等待“老破小”的拆迁也是一笔有风险的长线投资。首先“老破小”由于占据地段优势，拆迁补偿将会是一笔很大的支出，所以“老破小”的拆迁实现起来并不是那么容易。其次，我国正在推动“旧改”逐步替代“棚改”，通过老旧小区改造的方式来改善生活环境。从2022已公布的数据来看，今年全国各地仍有大量的老旧小区需要改造，其中山东计划改造老旧小区3889个；四川计划改造老旧小区5300个；海南计划改造老旧小区608个；北京计划改造老旧小区400个；河南计划改造老旧小区37万户等等。所以老旧小区改造涉及的居民数量依然很庞大，投资额也非常高，如果今年打算购买“老破小”等待拆迁，那么真的需要慎重考量。