迈入2022年，又到了一年一度楼市总结与新一年展望的时候。

天猫好房与乐居联合推出“住福万家·2022天猫好房新春置业季”百人话楼市活动，宁波专场邀请到了宁波华星研策资深市场经理童佩琪，针对广大网友最为关心的问题进行解答，通过对2021年的复盘及2022年的展望，更加清晰的了解，宁波的真实住房市场，帮助大家更好的安家置业。

Party1 :2021市场回顾

Q：童经理您会用什么字来形容21年的宁波楼市呢？

A：：2021年的楼市表现，最大的特征就在于上下半年的剧烈反差，所以我想用一个“倒V”来形容，也就是先快速上升，然后急速下降。其实不单是宁波，整个浙江市场都表现出这样的特征。上下半年的新房成交量、土地出让金额、土地溢价率、楼地差、二手房成交量、开盘去化率等等指标都有着天壤之别。对比上半年几乎全域普热的楼市，下半年应该说是整个行业都陷入了深度的焦虑期。

Q：2021年宁波土拍规则有了很大的调整，包括宁波在内的全国重点22个城市实行了集中供地。一年三次拍地的机会，目前宁波已完成了二次集中拍地，两次表现可以说是冰火两重天。童经理，您认为造成这样结果的原因有哪些呢？

A：原因自然是非常复杂的，几句话肯定说不完。不过我认为，有两个方面是非常关键的。一方面，三线四档带来的偿债压力、市场下行带来的回款压力、二批次土拍对于拿地资金的强监管，多方面因素导致开发商普遍资金压力非常大，直白地说就是没钱；另一方面，就是房企的心态。今年的整体调控力度太大，中央对于行业、房企的态度也非常明确，市场情况也是非常冷，房企对于之后的市场预期不高，所以就不会像之前那样大幅度加预期进场拿地，毕竟现在“活下去”才是最重要的。

Q：马上就要进行第三批次的拍地了，前阵子杭州三批次土拍大幅回暖，坊间也有了宁波三批次会回暖的声音，您怎么看？

A：宁波三批次供地政策端较二批次有所放宽，从多个方面为开发商拿地提供保障。三批次用地起拍单价有所下调，新房限价有所上调，土地款可延期4个月支付，利润预期、资金压力都会好一些，然后也有几块不错的土地。根据我们与业内同行的一些交流，预计三批次土拍情况会比二批次好一些的。不过预计也很难有质的反转。

Q：您与一线案场接触比较多，那么21年新房市场表现与往年有什么不同呢？

A：21年的新房市场表现，特征是非常明显的。

①首先是成交量层面，全市全年成交1300万方，近些年市场容量连年在扩大，今年是算是冲顶回落了，比20年少了250万方。然后这个回落，主要还是体现在下半年，下半年成交量比上半年整整少了1/3。下半年少这么多的现象，近几年里面只有2018年出现类似的过。

②其次很房价层面，全市来看，今年房价同比上涨了大约17%（比去年的涨幅高出7个百分点），这个涨幅还是很厉害的，跟大家的直观感受应该有一定差距。核心还是在于奉化、杭州湾等原本大体量低单价的区域，成交量腰斩所导致的。

③最后就是板块分化与客户心态变化，表现的特别明显。上半年差不多是全城普热，到下半年，大量外围板块直接就冰火两重天了，同时一些核心板块，明星项目还是能挺得住。客户心态也是一样，上半年是在研究怎么抢到房子，下半年开始研究要不要买了，观望情绪是特别重的。

Q： 纵观近两年宁波一些日光红盘的表现，比如宝龙一城、宸芯里、崇文花园，都离不开一二手倒挂的因素，去年下半年新房整体去化下降，日光难现，是否与二手房成交量下降有关系呢？

A：新房与二手房虽然是两个不同的市场，但有不少因素是互相制约与联系的。比如很多购房者会先卖掉二手房，再去购置新房，进行资产优化；红盘出现的板块，周边房东预期会提升，从而涨价。

今年金融端的政策收紧，对学区好的二手房严厉打击，从资金、从预期对二手房的打击都非常大。二手房月度成交量从4月份开始，一路下降。最多的时候是3月份，成交了1.1万多套，到后面一个月就两三千套。二手房成交量少了，流向新房市场的资金自然就少了，影响是非常大的。

此外，随着二手房市场下行，成交价也挺不住，各个板块实际的倒挂程度也会缩小甚至不倒挂了，新房市场自然也就热不起来了。

Q：那么现在是购入二手房的好机会吗？这也是我们网友最为关心的问题之一。

A：官网显示现在有10万套二手房挂牌，选择余地还是很大的。然后因为市场比较冷，谈价格的空间也相对不错。如果是自己住的，个人认为是个还不错的机会。根据各种迹象，明年年初市场有一定回温的概率还是不小的。尤其是刚需购房的，建议不要过度纠结能不能抄底。如果是打算投资的，比如买对口学校比较好的二手房，个人建议谨慎考虑，谨慎挑选。

Q：有一个问题最近大家问的比较多：方桥、慈城、东钱湖取消限购，现在值得入手吗？

A：首先，我认为我们没有必要对取消限购这件事太敏感，因为大环境、大基调并没有变，取消限购不等于可以去投资炒房了。其实和前面二手房的话题相似，短期来看，自己住的话是个不错的入手时间，房源有的挑、价格有的谈，当然收益最大的或许就是新宁波人，这个时候不用看社保了。此外，中长期来看，这三个板块发展潜力是不错的，而且现在价格也还算友好，所以也不是说不能投资，主要还是看自己的投资逻辑、挑选眼光。如果是急着卖掉套利的心态，还是建议谨慎。

Party2： 2022年市场展望

Q：2021年已经过去，我们很多还未买房，以及马上准备要买房的购房者们还是最关心未来宁波楼市的走向。

A：目前我们国家有三大目标：①实现高科技产品国产化②提高生育率③实现共同富裕。

而这三大目标，都与房地产业有莫大的关系。所以接下来房地产业去金融化，以平衡全社会资金与资源，是非常关键的，我们认为这一次中央决心空前。那么，长效机制的建立一定是大势所趋。我们华星研策的年报里也专项分析过，房地产税+公共住房就是长效机制建立的两大举措。

先说公共住房，全省十四五期间保障性租赁住房的目标是120万套（间），占新增住房套数比大约是1/3，很明显，接下来的房地产，民生是第一位的；然后是房地产税试点，目的非常明确，为了共同富裕，为了填补地方收入，为了楼市稳定。目前中央正在积极稳妥推进，2022年试点落地的概率是不小的。

然后是城市更新不得大拆大建，大范围老小区改造，都是在加强居住基础保障，为了稳定楼市。

以前买房投资靠市场，因为在全面大涨。以后买房投资就越来越考验眼光了，房价走势分化会越来越明显。

Q：最新的经济会议，高层对房地产行业重新定调：“房地产是支柱产业，住房是居民消费。”其中让房子回归居住属性，去投资化的意向非常明确的。其实保障性住房，共享产权房，以及未来社区新物种的入市，都将改变目前商品房一家独大的局面，那么未来商品房的市场会有什么变化吗？

A：正如你所说的，住房市场的新格局正在逐步建立，这个格局大概会分成三个层次，保障住房满足基本的居住需求，居者有其屋；浙江从2022年开始，未来社区进入全面复制推广阶段，这也可能会是未来浙江地产开发的主流形式，满足中部力量的需求；再往上就是高端商品房，满足的是高端的改善需求，这个部分未来是存在高度市场化的可能性的。

再说到产品趋势，个人想说几个重要的趋势。

①房地产税影响下，控面积控总价将变得更为敏感，例如在非核心区域，大面积产品或许会变少。

②精装修/物业/最后一公里的配套服务，会是接下来产品力的重要表现。

③双碳政策影响下，绿色产品会成为主流风尚。

④疫情常态化，反复化，加强防疫相关的产品设计，这个趋势还会延续下去。

Q：最后，给我们今年想买房的购房者们一些置业建议吧

A：每个人情况都不同，确实也给不了实质性针对性的建议哈。还是说几个主要的判断吧：

①总的来看，触底回暖的信号已经释放了，有句话很流行，叫至暗时刻已过。个人认为，下半年这么难的情况会有所好转的。我们认为二季度可能会迎来反弹企稳，大家可以关注下这个时间点。

②从城市发展来看，宁波仍然是价值高地，房企投资也会持续偏好宁波，宁波的不动产价值还是很坚挺的。

③根据我们的排摸，22年上半年的供应量会比较少，大概占到全年的1/3左右，可能也会影响买卖关系的局面。

④城市的分化，板块的分化会越来越明显，全域普涨的大跃进时代已经过去了，接下来买房，需要考虑的更成熟。自己住的话，建议还是多考虑近几年，看得到的东西。投资的话，建议心态上不要太着急，毕竟接下来快涨还是难的，需要仔细研判板块价值增长的空间。