2022年5月10日，苏州完成了2022年首轮集中土拍，所涉15宗地块全部成交，起拍总价约227亿，总土地面积约83万方，最终成交总价约234亿。而在开拍首日，苏州再次调整了限购、限售政策，提振市场信心，但政策对地市影响甚微，虽有园区湖东、新区狮山2宗地块触及中止限价，但整体溢价率仍处于3%的低位。

也许大多数购房网友知道土地市场对房价走势有影响，并且十分明显，但对于这种影响却没有一个直观的概念。其实，有时候成交火热、供需关系紧张导致房价走高的区域，只要在土地市场有地块挂出，起拍价和最高限价往往也会根据周边房价确定。

例如，此次苏州土拍大热的湖东、狮山2宗地块，起拍楼面价分别为27000元/㎡、25000元/㎡，最高限制楼面价分别为28500元/㎡、31050 元/㎡，周边新房住宅限价销售，但也在40000元/㎡左右，二手房挂牌均价约45000-60000元/㎡。

这2宗地块的成交行情也会很快就传递到楼市，周边在售楼盘狮子山澜庭、颐和玲珑花园底气更足，购房客户预约难于上青天，二手房业主或许又开始酝酿新一轮集体涨价。

根据经济学的基本规律，商品价格会受到供需关系的影响，一般来说在房源供应充足的背景下，房价应该不会出现明显的上涨。土地市场亦是如此，苏州土拍冷热不均，也从侧面印证了这一点。那么何为房地产一级市场、二级市场及三级市场呢？它们之间又有何区别？下面逐一介绍。

房地产一级市场又称土地市场，是指国家以土地所有者的身份，将国有土地使用权出让给房地产发展商的运作过程。房地产一级市场实行国家垄断。政府通过对土地供应量的调节，起到调控房地产市场的作用。

房地产二级市场又称增量市场或新房市场，是指新建商品房的买卖市场。房地产二级市场的主体是住宅发展商、建造商和购房居民。

房地产三级市场又称存量房市场，一般指旧房租赁和二手房买卖。房地产物业在经过第一次买卖后的再次转让，属于房地产三级市场范畴。我们平时在中介那里购买二手房，就属于房地产三级市场的交易行为。

买房子是人生中的大事，由于人生有很多不同的阶段，对于居住的需求是不一样的。鉴于目前苏州楼市主要仍然是针对改善型住房的需求，所以在近期举行的几次集中土拍中，部分涉宅地块都对产品规划做了补充说明，如招商蛇口拿下的湖东地块项目建筑高度限高80m，住宅建筑不低于10层。住宅要求为全装修住宅，装修成本不低于3000元/㎡，单套房产建筑面积不高于160㎡的房源不少于20%。

苏州房地产经过20多年的高速发展，受到城市化的红利，新房市场体量仍然非常巨大，但增速已经放缓，有房不愁卖的卖方市场已经过去，未来将会是存量房市场的天下，园区、新区狮山已经进入存量房市场，即存量房的供应成交已经高于新房市场。