这两天，业主告知停贷的名单越来越长了。从6月30日，江西景德镇某大楼盘的业主自发组织发出的一份强制停贷告知书刷屏后，到后来的50多个，100多个，以及现在网传的200多个…停贷事件愈演愈烈，停贷潮来势汹汹。

据不完全统计，目前停贷项目最多的省份是河南，停贷项目最多的城市是郑州，停贷最多的开发商是私企......这些项目烂尾时间大多是从2021年年中开始，而业主抱团停贷也实属无奈之举，“与其钱房两空，不如搏一搏。”

凄凄惨惨戚戚，楼盘烂尾时候，最难将息，确实是怎一个“愁”字了得呢！有些家庭，掏空了6个钱包买房，结果现在却只能一边租房一边还房贷，一边濒临失业，一边交房遥遥无期。更有甚者，马上秋天开学了，小孩落不了户，连上学都成了“水中月、镜中花”。

预售制期房模式下，业主被公认处在食物链的最底端。和以往的断供不同，集体停贷大部分是因为楼盘烂尾，开发商资金断裂，项目停工无法按照计划向业主交付。既然项目无法按预期交付，为什么业主还要如期还贷？因为一般情况下，银行为规避风险，总是通过格式条款约定无论在建期房时发生何种风险，都要求购房者在既未取得所购房屋、亦未实际占有购房贷款的情况下归还贷款，这明显不合理地加重了购房者的责任。

停贷潮中的各方，没有赢家。对此，乐居买房邀请北京金诉律师事务所主任王玉臣从法律层面对业主强制停贷的做法做出解读，并且从法律角度给出业主建议。

房产律师 王玉臣

乐居买房：业主单方面“强制停贷“是否合规？

王玉臣律师：对于业主而言，房屋烂尾，买房目的无法实现，但还要继续还着贷款，从情理上来说确实很亏。尤其是在一些项目里，虽然银行违规放贷不是直接导致烂尾楼的原因，但相关银行也是难辞其咎。以住宅为例，根据相关规定，在主体没有完工之前，银行是不能放贷的。遗憾的是一些银行无视这个规定，提前放贷，尤其是部分钱款没有放到监管账户里，直接被开发商划走转移，成了烂尾楼的帮凶。

不过，在法律层面上，确实没有明文规定出现这些情况后业主有权直接停贷。在这里有两个法律关系，一个是银行和购房人之间的按揭贷款法律关系，属于借贷；一个是购房人和开发商之间的商品房买卖关系。烂尾楼的出现属于商品房买卖关系出了问题，和按揭贷款法律关系是相对独立的。所以，不是直接就能赋予购房人可以断供的权利。这是两个合同，两个法律关系。

因此，这种断供的做法是有不小的风险的。如果购房者在既没有得到银行的回应和同意、又没有得到法院的判决支持的前提下贸然停贷，往往会被判定为违约方，其个人征信就会受到影响，还可能被银行诉到法院，甚至还可能被法院强制执行。

乐居买房：面对烂尾楼，业主该如何维护自己的权益？

王玉臣律师：首先，尽快核实这个项目的预售房款收取情况、监管情况。几乎所有的烂尾楼都和开发商逃避预售资金监管，挪用预售资金有直接关系，而咱们国家早已明确规定，所有的预售房款必须存入专项的预售房款监管账户，必须用于项目的开发商建设，一直到彻底完工，只有在完工后才能挪作它用。其次，通过信息公开申请等方式对这个项目的开发建设做全面的调查和了解，进一步核实这个项目是否还存在其它问题。

若核实发现存在挪用预售资金的情况或者其它违法违规行为，尽快提起相关的查处申请，申请相关部门对这种违法行为进行调查处理。如果通过核实，发现在这个过程中银行部门也存在违规操作，还可以视情况提起相关的违法查处。

再次，如果交房已经延期，还可以视情况提起相关的逾期交房违约金的民事诉讼，追究相关的逾期交房违约金。也许这个时候开发商没钱付这笔违约金，但是一定要让开发商看到其延期交房每增加一天都是有成本的，这种违约的成本不能由守约者业主来承担。

很多烂尾楼或者延期交房的项目，存在开发商被强制执行的问题，不乏执行的范围是购房人的房屋。所以平时务必注意查询开发商的执行情况，如果发现自己购买的房屋被查封或被执行了，要及时提起相关的异议，必要的时候，还要及时提起相关的执行异议之诉。

在上述法律手段的基础上，可以建立和开发商等多方主体谈判的平台，进而推动开发商尽快完工交房。在这种类型的案件中，除了咱们业主，一般还可能涉及到五方主体：开发商、相关部门、法院、债权人（比如银行）、施工人。

作为业主，要想更好地保护自己的合法权利，需要灵活、充分运用法律赋予咱们老百姓的权利，依法依规去做，千万不要碰红线，否则得不偿失。

业主组织管理极为重要，业主要团结起来，有组织有纪律，合法合规维权。首先，强有力的组织至关重要。组织问题是烂尾楼这类集团诉讼成败的关键因素。没有稳定的组织架构意味着这个维权集体是自由的、极为松散的、没有约束的。其次，优秀的业主代表至关重要。有不少维权失败的原因就是业主代表不给力，业主代表叛变、或被收买。所以选择业主代表十分重要，一定要人品好，有时间，有头脑，愿意为大家付出。而且业主代表绝对不能只有一个两个，一定要有多个，且人数是单数。再次，一定要有保密机制和反搭便车机制。在维权过程中，如果没有反搭便车机制，维权很容易走向失败。

最后，不到万不得已的时候不要选择自救模式或者破产模式，自救或申请开发商破产是最后实在万不得已的做法，且都需要有很严格的前提条件。

乐居买房：今年的停贷潮，将对业内产生什么影响？买房人的“集体停贷”诉求，释放了什么信号？

王玉臣律师：以前也有停贷案例，但是没现在这么多。“集体停贷”这种做法对业内产生的影响是很大的，一方面会唤醒更多的烂尾楼业主采用这种方式去维权，一方面会加剧大家对楼市的悲观态度。同时，需要相关部门、相关银行能够积极投入进来，推动问题解决。买房人的集体“停贷”说明楼市烂尾问题已经到了极其严重的地步，购房人的情绪也积累到一定的临界点，需要通过一定合法合规的方式去疏解，去解决问题，最好不要再进一步激化矛盾。

王玉臣律师表示，他一向比较支持购买现房，起码能看得见摸得着。从他个人角度，比较建议取消预售。如果真的不能取消商品房预售，建议增加一个刑事条款，烂尾楼罪，让转移监管资金的相关责任人员入刑，而不是仅仅限定在股东有限责任上。

房子烂尾，对大部分普通人来说，生活是会崩塌的。现如今，全国上下都在救市，而救市成功的一大障碍就是购房者的信心仍有待恢复，一方面是大家对未来的楼市缺乏信心，另一方面是购房者对于自己购买房子是否烂尾没有信心。

万一，用一辈子的积蓄买到烂尾楼，购房者又怎能保持理性？