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巧用公积金或商贷圆新房梦

  •   尽管从3月10日开始,武汉公积金贷款政策进行了调整、商贷的首套房也难以申请到优惠利率,但根据自身情况选择合适的贷款方式,仍旧可以更好地圆买房梦。

      

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    公积金贷款年轻人可婚后共同贷款

      目前,很多年轻人缴存了公积金,买房时如果条件允许,最好申请公积金贷款。目前,武汉市公积金政策区分首套房和二套房,90平方米以下的首套房,首付可以低至2成;90平方米以上首套房首付3成;二套房首付6成、利率上浮至1.1倍。

      公积金贷款无论月供、本息合计支出,都比商贷要低得多。不过,公积金贷款能贷到多少钱,与每月缴存的公积金数目有关。若公积金贷款额度不够首付后的房款,还可以申请“公积金+商业”的组合贷款。

      从3月10日起,“贷款额度多少与缴存时间和账户余额挂钩”的武汉公积金新政开始实施。新政对购买婚房的年轻人影响最为明显。不少原本打算婚前购房的,为了获得较高的贷款额度,改为“先领证后买房”。

      比如,光谷一家企业的文先生告诉记者,他研究生毕业后上班,一年后单位才给缴公积金,现在刚满一年,月缴公积金刚过600元(个人加单位之和)。他本来看中了光谷一个楼盘的新房,总价70万元,首套房,89平方米。按原来还款能力计算,最高可以贷款48.6万元。

      而根据新政,公积金贷款额度还取决于他的缴存时间和余额。文先生账户里的余额加起来只有8000多元。按公式计算,账户余额不足1万元的按1万元算,缴存超过1年的系数为1。文先生可贷款1万元×20倍×1=20万元。

      不过,文先生的女友单位也缴存了公积金,且女友账户余额有2万多元。据开发商售楼员计算,如果能把两个人的公积金用到一起,他们就可以贷足56万元,首付只需14万元,买房压力大大减轻,可以考虑先领证再买房。

      

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    曾在外地工作可转账户到汉买房

      不少年轻人曾在外地工作过、缴存过公积金,现在来汉工作,想买房的话,可以考虑将原来的公积金账户转过来使用,避免缴存从零开始。

      武汉市公积金管理中心介绍,从3月10日起,从外地调入武汉市的职工,由外地公积金中心出具正常缴存6个月及以上证明,并将外地缴存的公积金全部转移至本地公积金账户。外地缴存住房公积金按其缴存时间系数(参数值统一设定为“1”)及缴存余额倍数参与贷款额度计算。

      这样以来,外地人来汉工作后,可以将公积金账户转到武汉,即可在汉用公积金贷款买房。去年10月份,武汉曾出台规定,武汉人在外地买房,可以提取武汉账户公积金余额还贷。武汉与外地城市部分实现了公积金通用。

      

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    商业贷款等额本金还款利息更少

      有不少年轻人选择商贷方式,目前,各个楼盘都有自己的指定合作银行,销售人员也会第一时间推荐购房者办理商业贷款。

      根据楼市调控政策,首套房首付需三成,最低可申请基准利率。

      以一套70万元的小两房为例,购房者需准备首付款:70×0.3=21万元。剩余49万元申请为期20年的商业贷款。目前5年以上商贷基准利率为6.55%,如果选择等额本息还款方式,每月月供为3667.75元。其中每月利息逐渐减少,本金每月增加。20年下来,总利息为390259元。

      另一种还款方式,叫“等额本金”,即每月还款本金数额不变,利息逐月减少,月供也逐月减少。20年总计本息支出为322287元。可见,等额本息比等额本金,20年少付利息67972元。

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