买房指南

租到甲醛房？退房退钱！

2025-03-06 16:02:02

编辑整理：张双建律师，执业于海南瑞来律师事务所。

湖北当阳人士，毕业于中央民族大学新闻学专业，文学学士。
执业前的十多年，历经黑弧奥美、中国旅游地产服务集团、乐居等公司，专业从事于房地产领域的营销策划、整合推广、媒体传播。

黑弧奥美期间，以团队作品获得：2009时报世界华文广告奖房地产类铜奖（金银奖空缺） ，2009中国国际广告节银奖，2010广州日报杯华文报纸广告奖铜奖、银奖。

基于此前的工作经验，对房地产行业发展、业务模式创新、房屋交易、广告宣传等有着较为深刻的认识，会继续秉持“产业思维”、“企业思维”和“用户思维”，在房地产领域进行深耕，努力成为“房地产+”或“+房地产”的专业律师。

同时，基于此前在人才培养、流程管控、效率提升等方面的实践与探索，还会持续探索品牌管理、经营管理、风险管理的融会贯通，以综合能力促进企业各项要素间的化学反应，推动企业的高质量发展。

01
房屋内甲醛超标，有何危害？
“以案说房”发布的《关乎2.6亿租房人！甲醛超标与串串房》一文中，有如下阐述。
据专业人士科普，新装修或使用劣质家具的屋内容易含有大量甲醛、苯、TVOC等有害气体。
长期居住在甲醛超标的房屋内，会刺激皮肤和黏膜，导致瘙痒、干燥、溃疡等症状，还可能刺激鼻咽部黏膜，引发局部干燥、疼痛、溃疡等问题，甚至对支气管和肺部造成严重损害，严重者甚至影响肝肾功能。
而长期处于苯的气味环境中，人体呼吸系统、神经系统等组织器官会受到刺激，影响人体正常生理活动。重度苯中毒可能出现全血细胞减少、再生障碍性贫血、骨髓增生异常综合征，甚至诱发白血病。

TVOC能引起机体免疫水平失调，影响中枢神经系统功能，出现头晕、头痛、嗜睡、无力、胸闷等自觉症状；还可能影响消化系统，严重时可损伤肝脏和造血系统，出现变态反应等。

02
买到了“甲醛房”，能怎么办？
“以案说房”发布的《买的房甲醛超标，怎么办？》一文中，结合法律规定和具体案例，上海高院给出了答案。
第一、开发商负有交付合格房屋的义务，合格房屋应包括符合合同约定的房屋质量标准和法律规定的房屋质量要求。虽然购房者按照约定的交付标准签收了房屋钥匙，但并不因此排除开发商交付质量合格房屋的法定义务。
第二、室内空气甲醛超标系影响生命安全和健康安全的情形，应当属于法律规定的“严重影响正常使用”的范畴。依据司法解释规定，因房屋质量问题严重影响正常居住使用的，当事人则享有解除合同和赔偿损失的权利。开发商在约定交付房屋期限内，没有提供符合法律规定的质量合格房屋，应当承担逾期交房的相应责任。
注：
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条 因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。

03
租到了“甲醛房”，能怎么办？
希望今天的案例，能给各位一些警醒与启示。
案例来源：《最高人民法院公报》2022年11期《江某诉宏阳公司房屋租赁合同纠纷案》。

案情介绍
2021年3月，被告宏阳公司与原告江某签订《房屋租赁合同》，将某房屋出租给江某使用。
2021年4月，原告江某妻子（已怀孕）出现身体不适，至省人民医院等医疗机构检查，诊断为慢性肾小球肾炎。原告认为与室内甲醛超标有关，自行购买甲醛检测试纸检测，结果超标，故与被告宏阳公司业务员联系要求退租。
与被告协商未果后，原告自行委托检测公司对房屋内的空气质量进行检测。经检测，甲醛、总挥发性有机物TVOC不合格。原告取得上述检测报告后，搬出租赁房屋并告知被告且将房门钥匙邮寄交还被告。
江某诉至法院，要求：解除《房屋租赁合同》，被告退还各项费用合计6556元（具体明细为：2021年3月交纳的租金3300元、物业管理费1056元、押金1100元、2021年5月交纳的租金1100元），等。

法院审理
法院判决：《房屋租赁合同》应予解除，被告应退还原告支付的全部款项6556元（租金4400元、物业费1056元、押金1100元）。
第一、法院认为，被告宏阳公司作为经营房屋租赁业务的企业，应主动对室内空气质量进行检测、治理，使之符合国家有关环保标准。在被告既未主动进行室内空气质量检测，又拒绝配合承租人进行空气质量检测的情况下，原告江某有权自行委托有资质的检测机构进行检测，被告无权以原告单方检测为由拒绝承认检测结果。
第二、法院认为，根据原告提交的检测报告，被告出租的房屋中甲醛、总挥发性有机物TVOC严重超标，可能致使用人受到严重健康损害。虽无确定的证据可以证明原告妻子的疾病由上述有害气体引起，但也不能排除与有害气体超标导致的免疫力减退等因素有关。
第三、法院认为，出租人提供有害气体超标的租赁房屋，侵害了承租人以安全健康为内容的人格权，致承租人的租赁目的无法实现，故相关房屋不应用于出租，已出租房屋亦无权收取租金，承租人有权要求解除合同并退还全部款项。
注：
《民法典》第三条 民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。
《民法典》第五百六十三条 有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。
《民法典》第七百三十一条 租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。
《民法典》第五百六十六条 合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。
合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。
主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。

总结与提醒
第一、出租人向承租人提供租赁物，应符合租赁用途。经营房屋租赁业务的出租人，应对室内空气质量进行检测、治理，使之符合国家有关环保标准。
第二、出租人如提供有害气体超标的租赁房屋，侵害了承租人的生命健康安全，致承租人的租赁目的无法实现，承租人要求解除合同并退还租金等费用的，人民法院应予支持。
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