审稿人：刘军律师

编写人：张双建律师

审稿人：刘军律师，执业于海南瑞来律师事务所。

刘律师具有20年以上执业经验，长期专注于房地产与建工领域的法律服务。

业务专长领域包括：房地产（全过程房地产开发、联合开发、股权收购、工业地产/园区开发、商业地产开发等）；建设工程（项目管理、工程建设全过程咨询管理、工程总承包、工程签证与索赔管理、工程造价司法鉴定管理等）；公司法（公司并购、公司治理与股权激励等）。

近年来，业务还涉及公司合规、不良资产等领域。

编写人：张双建律师，执业于海南瑞来律师事务所。

湖北当阳人士，毕业于中央民族大学新闻学专业，文学学士。

执业前的十多年，历经黑弧奥美、中国旅游地产服务集团、乐居等公司，专业从事于房地产领域的营销策划、整合推广、媒体传播。

黑弧奥美期间，以团队作品获得：2009时报世界华文广告奖房地产类铜奖（金银奖空缺） ，2009中国国际广告节银奖，2010广州日报杯华文报纸广告奖铜奖、银奖。

基于此前的工作经验，对房地产行业发展、业务模式创新、房屋交易、广告宣传等有着较为深刻的认识，会继续秉持“产业思维”、“企业思维”和“用户思维”，在房地产领域进行深耕，努力成为“房地产+”或“+房地产”的专业律师。

同时，基于此前在人才培养、流程管控、效率提升等方面的实践与探索，还会持续探索品牌管理、经营管理、风险管理的融会贯通，以综合能力促进企业各项要素间的化学反应，推动企业的高质量发展。

以案说法

想必很多朋友，对“甲醛”和“甲醛对人体的危害”都会有所了解。家里有小孩、孕妇的朋友，估计对甲醛超标更是担心无比。

那么，买到了“甲醛房”，该怎么办？希望今天的案例能给各位一些警醒与启示。

律师说案

案例来源：上海市浦东新区人民法院（2018）沪0115民初13321号民事判决书、上海市第一中级人民法院（2019）沪01民终7040号民事判决书、上海市高级人民法院（2020）沪民再21号民事判决书。

购房者刘某将开发商诉至法院，要求：开发商支付逾期交房违约金若干；开发商在三个月内对房屋室内空气进行整改，以符合技术要求，等。

案件审理中，开发商提供了抽样房屋的《室内环境质量检测报告》，对室内环境污染物(甲醛、TVOC)进行检测，均符合I类民用建筑工程的要求。经购房者向法院申请，某研究院对系争房屋内客厅、主卧、中次卧、西次卧空气中甲醛、苯、TVOC、氨、氡进行采样检测，其中主卧、中次卧、西次卧中甲醛检测结果均不符合技术要求。

一、二审法院均认为：根据预售合同的约定，开发商不构成逾期交房；甲醛超标系质量瑕疵，开发商应予以整改。

第一、法院认为，根据预售合同的约定，房屋的交付条件系取得《住宅交付使用许可证》及新建商品房房地产权证，房屋交付的标志系交付钥匙或房卡。在已经取得了上述证照的情形下，开发商通知购房者于2017年9月14日办理交房手续，双方实际于该日查看房屋，购房者签收了《客户钥匙/物品签收单》，其中包含了钥匙房卡及《新建住宅质量保证书》和《新建住宅使用说明书》，结合购房者之后对房屋保修并委托相关单位对房屋进行鉴定的事实，确认开发商已经于2017年9月14日向购房者交付了房屋，且符合交房条件。

第二、法院认为，当然，系争房屋也确实存在诸如甲醛超标等质量瑕疵，但该些质量问题均非房屋主体结构问题，均属于交房后开发商的保修责任范畴，开发商也明确表示愿意配合维修整改，因此，判决开发商在三个月内将房屋室内空气质量瑕疵予以整改完毕，以符合相关标准。

到了再审，峰回路转。上海高院认为：室内空气甲醛超标，影响生命安全和健康安全，属于法律规定的“严重影响正常使用”，开发商没有在约定期限内提供质量合格的房屋，构成逾期交房。

第一、上海高院认为，开发商负有交付合格房屋的义务，合格房屋应包括符合合同约定的房屋质量标准和法律规定的房屋质量要求。房屋为精装修房，开发商交付的房屋除了房屋建筑质量合格外，还应包含装修质量合格。经检测，该房屋主卧、中次卧、西次卧三间卧室空气中的甲醛浓度超过规定技术标准。虽然购房者按照约定的交付标准签收了房屋钥匙，但并不因此排除开发商交付质量合格房屋的法定义务。

第二、上海高院认为，依据司法解释规定，因房屋质量问题严重影响正常居住使用的，当事人则享有解除合同和赔偿损失的权利。室内空气甲醛超标系影响生命安全和健康安全的情形，应当属于法律规定的“严重影响正常使用”的范畴。开发商在约定交付房屋期限内，没有提供符合法律规定的质量合格房屋，应当承担逾期交房的相应责任。

第三、上海高院认为，开发商治理该房屋空气甲醛超标的义务于2019年12月10日履行完毕，并于2019年12月25日通知送达到购房者，至此具备了交付合格房屋的条件，开发商承担逾期交房违约责任的期限应当至此为止。

律师说法

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条 因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条 因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。

解读：

上述司法解释，将房屋的质量问题分为了三类：1、一般质量问题（质量瑕疵）；2、主体结构质量不合格；3、严重影响正常居住使用的质量问题。

第一、若房屋存在一般质量问题，购房者不能要求开发商退房（解除合同），在保修期内，可要求开发商：1、承担修复责任；2、承担购房者自行修复或委托他人修复产生的费用及其他损失。

第二、若房屋存在主体结构质量不合格，购房者可以要求开发商退房（解除合同）、赔偿损失。

第三、若房屋存在严重影响正常居住使用的质量问题，购房者同样可以要求开发商退房（解除合同）、赔偿损失。但是，何为“严重影响正常居住使用” ，由于没有明确具体的标准，实践中更多依赖于法官的自由裁量。

比如本案例中，一、二审法院均认为，甲醛超标属于质量瑕疵，开发商予以整改即可；但是，再审法院则旗帜鲜明地表示：甲醛超标系影响生命安全和健康安全的情形，应当属于法律规定的“严重影响正常使用”的范畴，购房者享有解除合同和赔偿损失的权利；若开发商未在约定交付房屋期限内，交付室内空气质量合格的房屋，属于逾期交房。

律师提醒

本案例值得广大开发商警醒——“广大人民群众对美好生活的需求”成为新时代的主旋律，居住在空气质量合格的房屋，想必是“美好生活”的题中之意。

如果，室内空气甲醛超标属于“严重影响正常使用”成为司法实践中的基本共识，那么，开发商会面临：1、购房者要求退房（解除合同）和赔偿损失；2、购房者要求开发商承担室内空气质量治理合格之前的逾期交房责任。

尤其是，精装交房渐成趋势，“甲醛房”的问题可能会更加突出，然后再乘以楼盘的房屋数量，开发商面临的风险可想而知。

因此，建议广大开发商以符合新时代的房屋质量，积极回应广大人民群众对美好生活的需求。

最后提醒广大购房者：知法、懂法、用法，以法律护航美好生活。买房置业是人生大事，建议全程有专业人士把关